W praktyce mojej kancelarii, zajmującej się szeroko rozumianym prawem cywilnym, często napotykamy na sprawy dotyczące rozwiązania problemu współwłasności. Współwłasność to sytuacja, w której więcej niż jedna osoba posiada prawa do tej samej rzeczy lub prawa majątkowego. Każdy z współwłaścicieli ma możliwość domagania się zniesienia tego stanu, co oznacza, że nie jest ono niepodzielne na stałe. Zniesienie współwłasności musi dotyczyć określonego przedmiotu i może zostać ograniczone przez umowę, lecz tylko na okres nie dłuższy niż pięć lat. Warto zaznaczyć, że istnieje możliwość przedłużenia tego okresu o kolejne pięć lat tuż przed jego wygaśnięciem.
Wyróżniamy dwa główne typy współwłasności: łączną i ułamkową. Współwłasność łączna charakteryzuje się tym, że zarząd nad wspólnym mieniem wymaga zgody wszystkich współwłaścicieli i często występuje w przypadku majątku małżeńskiego lub majątku spółki cywilnej. Natomiast w przypadku współwłasności ułamkowej, każdy z właścicieli ma wyraźnie określony udział, który może zarządzać według własnego uznania, w tym sprzedać czy obciążyć.
Jako prawnik z głęboką wiedzą i doświadczeniem w dziedzinie prawa cywilnego, w tym w zakresie zniesienia współwłasności, jestem gotów udzielić wsparcia i doradztwa moim klientom, którzy stanęli przed koniecznością rozwiązania tego rodzaju sytuacji prawnej.
Współwłasność, jak określa to art. 195 kodeksu cywilnego, charakteryzuje się trzema zasadniczymi cechami: jednością przedmiotu, wielością podmiotów oraz niepodzielnością prawa. Oznacza to, że w ramach stosunku współwłasności, prawo własności przynależy do kilku osób jednocześnie, bez wyodrębnienia wyłącznych części dla poszczególnych współwłaścicieli. Każdy z nich posiada równoprawne prawo do całej rzeczy, co jest jednocześnie ograniczone przez analogiczne prawa pozostałych współwłaścicieli.
Zgodnie z interpretacją art. 206 kodeksu cywilnego, nie wynika stąd możliwość korzystania z rzeczy wspólnej proporcjonalnie do posiadanych udziałów lub poza ich zakresem. Prawo każdego z współwłaścicieli odnosi się do całej rzeczy, a nie do jej fizycznie wydzielonej części. Tym samym, uprawnienia wszystkich współwłaścicieli są równoważne i ograniczają się wzajemnie.
Sytuacja, w której współwłaściciele decydują się na korzystanie z rzeczy wspólnej w sposób uzgodniony, nawet bez wyraźnego oświadczenia woli (konkludentnie), nie stanowi naruszenia art. 206 k.c. Naruszenie tego artykułu nie ma miejsca również, gdy któryś z współwłaścicieli dobrowolnie zrezygnuje z korzystania z rzeczy na korzyść pozostałych współwłaścicieli. Kluczowym aspektem jest tutaj zgodność i harmonia w sposobie wykonywania praw przez wszystkich współwłaścicieli.
Postanowienie Sądu Okręgowego w Sieradzu z dnia 25 września 2019 r. I Ca 354/19
Sposoby zniesienia współwłasności
Zgodnie z art. 210 kodeksu cywilnego każdy ze współwłaścicieli posiada uprawnienie do wnioskowania o zniesienie współwłasności. Celem tego działania jest rozwiązanie stanu wspólności rzeczy, co prowadzi do reorganizacji stosunków majątkowych między współwłaścicielami. Aby osiągnąć ten cel, konieczne jest wydanie przez sąd orzeczenia, które obejmie swoim zakresem wszystkich współwłaścicieli oraz całość przedmiotu, którego dotyczy sprawa.
Takie postępowanie wymaga, aby żadne z praw uczestników procesu do własności lub innych praw majątkowych nie były przedmiotem niejasności lub wątpliwości. Innymi słowy, orzeczenie sądowe w sprawie zniesienia współwłasności musi jasno określać, jak mają zostać uporządkowane relacje majątkowe między współwłaścicielami, zapewniając jednoznaczne i niewątpliwe ustalenie praw każdego z uczestników postępowania.
Rozwiązanie problemu współwłasności może zostać zrealizowane na trzy główne sposoby, każdy z nich dostosowany do specyfiki sytuacji i oczekiwań współwłaścicieli:
- Podział fizyczny rzeczy wspólnej – jest to metoda polegająca na fizycznym podziale przedmiotu współwłasności, co może być realizowane zgodnie z proporcjami udziałów poszczególnych współwłaścicieli. W sytuacjach, gdzie dokładny podział jest niemożliwy bez naruszenia wartości przedmiotu, sąd może zarządzić dopłaty pieniężne między współwłaścicielami. Decyzja o podziale, w tym o terminie i sposobie zapłaty ewentualnych dopłat, opiera się często na ekspertyzach biegłych i nie może przekraczać okresu 10 lat.
- Przyznanie rzeczy jednemu ze współwłaścicieli – w sytuacjach, gdy podział fizyczny jest niewykonalny lub byłby niekorzystny z różnych względów, rzecz może zostać przyznana jednemu ze współwłaścicieli, który w zamian zobowiązany jest do wypłacenia pozostałym stosownych kwot. To rozwiązanie często stosowane jest w przypadku nieruchomości, gdzie zachowanie całości jest kluczowe dla zachowania jej wartości lub funkcjonalności.
- Sprzedaż i podział dochodu – gdy inne metody nie są możliwe lub nie są akceptowalne dla współwłaścicieli, przedmiot współwłasności może być sprzedany, a uzyskane środki podzielone między nich proporcjonalnie do udziałów. Jest to sposób ostateczny, stosowany w przypadku, gdy nie ma innej możliwości rozwiązania sytuacji współwłasności.
W trakcie procesu sądowego dotyczącego zniesienia współwłasności, kluczowa jest rola adwokata specjalizującego się w prawie cywilnym, który wspiera klienta w przygotowaniu wniosku, określeniu przedmiotu i zakresu podziału oraz przedstawieniu dowodów uprawniających do własności. Warto jednak pamiętać, że są sytuacje, kiedy podział fizyczny może być niemożliwy ze względów prawnych lub ze względu na charakter rzeczy, co może pociągnąć za sobą konieczność wyboru jednej z pozostałych metod rozwiązania współwłasności.
Ograniczenia w zakresie zniesienia współwłasności najczęściej dotykają współwłasności w ramach tzw. wspólnoty łącznej, do której zalicza się wspólność majątkową małżeńską, majątek wchodzący w skład spółki cywilnej oraz majątek spadkowy. Istnienie i charakter tych form współwłasności są ściśle powiązane ze stosunkiem prawnym, który je generuje. W odniesieniu do współwłasności ułamkowej, możliwość jej zniesienia może być ograniczona przez specjalne przepisy prawa. Na przykład, nie jest możliwe zniesienie współwłasności mającej charakter przymusowy, związanej z odrębną własnością lokali, gdzie współwłasność nieruchomości wspólnej jest nierozerwalnie powiązana z własnością lokalu. Zgodnie z art. 3 ustawy o własności lokali, współwłasność nieruchomości wspólnej nie może być zniesiona tak długo, jak istnieje odrębna własność lokali. Udział w nieruchomości wspólnej jest bowiem traktowany jako prawo związane z własnością lokalu.
Jako adwokat, moim zadaniem jest wsparcie klienta w procesie zniesienia współwłasności, oferując pomoc w wyborze jednej z trzech omówionych wcześniej dróg rozwiązania tej sytuacji. Moja kancelaria podejmuje się obsługi spraw na każdym etapie – począwszy od dokładnego zrozumienia i analizy problemu, poprzez udzielanie porad prawnych, przygotowywanie niezbędnych dokumentów, aż po reprezentowanie klienta w kontaktach z innymi współwłaścicielami oraz przed organami sądowniczymi. Zważywszy na to, że roszczenia o zniesienie współwłasności nie podlegają przedawnieniu, jako adwokat z Łodzi, jestem przygotowany do efektywnego radzenia sobie z każdą, nawet najbardziej skomplikowaną sprawą w tym zakresie.