Klienci zgłaszający się do naszej kancelarii prawnej często stawiają przed nami wyzwanie związane z zasiedzeniem nieruchomości, co stanowi jedną z bardziej złożonych kwestii prawnych. W istocie, zasiedzenie umożliwia przejęcie prawa własności do nieruchomości, zarówno gruntowej, jak i budynku czy lokalu mieszkalnego, poprzez długotrwałe i nieprzerwane posiadanie na zasadach właścicielskich. Aby proces ten mógł zostać zainicjowany, konieczne jest spełnienie określonych warunków, takich jak niekwestionowane posiadanie nieruchomości w przekonaniu o własności oraz upływ czasu określonego przez prawo.

W kontekście zasiedzenia wyróżnia się posiadanie w dobrej oraz złej wierze. Dobra wiara odnosi się do sytuacji, gdy posiadacz nieruchomości, będąc przekonanym o swoim prawie do niej, posiada obiektywne powody, by sądzić, że jest jej właścicielem. Z kolei posiadanie w złej wierze charakteryzuje się świadomością braku praw własności do korzystania z nieruchomości. Ważne jest, że nawet w przypadku złej wiary, prawo cywilne przewiduje możliwość zasiedzenia, aczkolwiek okres wymagany do jego dokonania wydłuża się z 20 do 30 lat.

Dobra wiara posiadacza aspirującego do zasiedzenia nieruchomości manifestuje się w momencie, gdy podejmuje on działania w zakresie korzystania z nieruchomości w warunkach, które uzasadniały jego przekonanie o braku naruszenia praw właściciela. Innymi słowy, dobra wiara jest obecna, gdy posiadacz zasiedzianej nieruchomości działał w oparciu o okoliczności, które w sposób racjonalny pozwalały mu sądzić, że jego władanie nieruchomością nie koliduje z prawem innej osoby do tejże własności.

Postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 1 lutego 2023 r. I CSK 6266/22

Aby osoba niebędąca formalnym właścicielem mogła zostać uznana za posiadacza samoistnego, niezbędne jest, aby władała daną rzeczą w sposób odpowiadający treści prawa własności, to znaczy tak, jakby była jej właścicielem. Taka definicja posiadacza samoistnego znajduje odzwierciedlenie w art. 336 Kodeksu cywilnego, podkreślając, że kluczowe jest faktyczne władanie rzeczą w sposób pełny i niezależny.

Z drugiej strony, zasiedzenie nie może mieć miejsca w sytuacji posiadania zależnego, co oznacza, że osoby takie jak użytkownicy, najemcy czy dzierżawcy, którzy korzystają z rzeczy na podstawie umów lub innych tytułów prawnych, nie mogą nabyć własności przez zasiedzenie. Wynika to z faktu, że ich władanie rzeczą jest ograniczone i zależne od woli prawdziwego właściciela. Jednakże, zgodnie z art. 339 Kodeksu cywilnego, obowiązuje domniemanie, iż osoba, która faktycznie włada daną rzeczą, jest posiadaczem samoistnym. To domniemanie ma istotne znaczenie praktyczne, ponieważ umożliwia osobie, która faktycznie użytkuje nieruchomość, dochodzenie swoich praw do zasiedzenia, chyba że udowodnione zostanie inaczej.

Kto może nabyć nieruchomość przez zasiedzenie?

Zgodnie z obowiązującymi przepisami Kodeksu cywilnego, możliwość nabywania własności nieruchomości poprzez zasiedzenie jest otwarta dla każdego, bez wprowadzania szczególnych ograniczeń. W konsekwencji, zarówno osoby fizyczne, jak i prawne, a także jednostki organizacyjne posiadające zdolność prawną, mogą stać się właścicielami nieruchomości w wyniku zasiedzenia. Otwiera to perspektywę dla szerokiego spektrum podmiotów do uzyskania własności nieruchomości przez długotrwałe i niekwestionowane posiadanie. W praktyce jednak najczęściej to osoby fizyczne korzystają z tej drogi nabycia własności, co wiąże się z bezpośrednim związkiem takich osób z nieruchomością i jej użytkowaniem.

Co może być przedmiotem zasiedzenia?

Zgodnie z przepisami zawartymi w Kodeksie cywilnym, zasiedzenie może dotyczyć wyłącznie tych nieruchomości, które są w stanie stanowić samodzielny przedmiot własności. W związku z tym, możliwe jest zasiedzenie działek gruntowych, nieruchomości budynkowych, takich jak garaże, oraz lokali mieszkalnych lub użytkowych, które są odrębną własnością. Natomiast nie podlegają zasiedzeniu takie elementy jak pojedynczy pokój w mieszkaniu, strych, czy piwnica, jeśli są one jedynie częściami składowymi większej nieruchomości, a nie stanowią odrębnej własności. To ograniczenie wynika z faktu, że prawo własności może być nabyte tylko w odniesieniu do całości nieruchomości, a nie jej fragmentów, które nie posiadają statusu odrębnej nieruchomości.

Przerwanie biegu terminu zasiedzenia

Należy mieć na uwadze, że pewne działania mogą spowodować przerwanie biegu terminu niezbędnego do zasiedzenia nieruchomości, co skutkuje koniecznością rozpoczęcia liczenia tego okresu od początku. Do sytuacji takich należą:

• Inicjacja jakiejkolwiek procedury prawnej przed organem sądowym, administracyjnym czy arbitrażowym, mająca na celu dochodzenie, ustalenie, zaspokojenie lub zabezpieczenie roszczenia.
• Dokonanie przez dłużnika czynności uznającej istnienie roszczenia wobec wierzyciela, co może przybierać formę pisemnego oświadczenia czy dokonania częściowej zapłaty.
• Rozpoczęcie procesu mediacji jako formy pozasądowego rozwiązania sporu.

Wszystkie te działania wskazują na aktywne podejmowanie kroków w celu rozstrzygnięcia kwestii prawnych dotyczących nieruchomości, co prawnie oznacza przerwanie biegu terminu zasiedzenia i konieczność jego ponownego naliczania od momentu podjęcia danej czynności.

Procedura zasiedzenia

Nabycie własności przez zasiedzenie następuje z automatu, na podstawie przepisów prawa, bez konieczności prowadzenia procesu sądowego. Aby jednak uzyskać formalne potwierdzenie nabycia nieruchomości przez zasiedzenie, niezbędne jest przeprowadzenie postępowania sądowego, które ma na celu oficjalne stwierdzenie zasiedzenia. W tym procesie, osoba, która twierdzi, że nabyła nieruchomość przez zasiedzenie, musi złożyć odpowiedni wniosek do sądu rejonowego, który jest właściwy ze względu na położenie nieruchomości. Wniosek taki powinien zawierać nie tylko szczegółowe informacje dotyczące nieruchomości, ale także wskazywać inne osoby, które mogą mieć interes prawny w sprawie.

Dodatkowo, wnioskodawca zobowiązany jest do przedstawienia dowodów potwierdzających fakt zasiedzenia. Mogą to być różnego rodzaju dokumenty i materiały, takie jak: aktualny odpis z księgi wieczystej świadczący o braku zarejestrowanego prawa własności, zaświadczenia o stanie prawnym gruntu, dane z urzędów skarbowych, mapy katastralne, zdjęcia lotnicze dokumentujące stan nieruchomości, a także ekspertyzy i opinie biegłych. Na podstawie przedstawionych dowodów sąd dokonuje oceny i wydaje orzeczenie stwierdzające zasiedzenie, co pozwala posiadaczowi samoistnemu uzyskać oficjalny dokument potwierdzający jego prawo do nieruchomości.

Rozpatrywanie spraw związanych z zasiedzeniem wymaga dogłębnej analizy i fachowej wiedzy, dlatego współpraca z adwokatem specjalizującym się w prawie cywilnym jest tutaj kluczowa. Nasza kancelaria oferuje kompleksowe wsparcie prawne, doradztwo w zakresie możliwości zasiedzenia nieruchomości oraz reprezentację przed sądem.