Umowa przedwstępna sprzedaży mieszkania lub domu – jak ją napisać i na co uważać?

Czym właściwie jest umowa przedwstępna sprzedaży mieszkania lub domu?

W mojej praktyce adwokata procesowego umowy przedwstępne sprzedaży nieruchomości pojawiają się regularnie – zarówno jako narzędzie zabezpieczające interesy stron, jak i (niestety) źródło bardzo poważnych problemów, kiedy zostaną sporządzone nieprawidłowo.

Punktem wyjścia jest art. 389 § 1 Kodeksu cywilnego, który definiuje umowę przedwstępną następująco:

„Umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej.”

Mówiąc prościej: umowa przedwstępna sprzedaży mieszkania lub domu to umowa, w której strony zobowiązują się, że w przyszłości zawrą „właściwą” umowę sprzedaży (zwaną umową przyrzeczoną), zwykle w formie aktu notarialnego. Umowa przedwstępna nie przenosi własności nieruchomości, a jedynie tworzy zobowiązanie do zawarcia umowy przenoszącej własność.

Bardzo często klienci przychodzą do mnie z przekonaniem, że „już kupili mieszkanie, bo przecież podpisali umowę u notariusza”. Po chwili okazuje się, że była to jedynie umowa przedwstępna – czyli dopiero obietnica zawarcia umowy przyrzeczonej. Różnica ta ma fundamentalne znaczenie: w razie problemów nie mogę np. od razu domagać się wydania nieruchomości czy wpisu do księgi wieczystej, lecz muszę najpierw doprowadzić do zawarcia lub „zastąpienia” umowy przyrzeczonej przez wyrok sądu.

Dlaczego w ogóle zawiera się umowę przedwstępną?

W praktyce umowa przedwstępna jest stosowana w wielu typowych sytuacjach. Widzę to niemal co tydzień w kancelarii. Najczęstsze powody to:

– kupujący musi uzyskać kredyt hipoteczny, a bank wymaga przedstawienia umowy przedwstępnej,
– strony potrzebują czasu na skompletowanie dokumentów, wyprowadzkę, uregulowanie sytuacji prawnej nieruchomości (np. założenie księgi wieczystej, odłączenie lokalu z większej nieruchomości),
– sprzedający chce mieć pewność, że kupujący „nie zniknie”, a kupujący – że sprzedający w międzyczasie nie sprzeda nieruchomości komuś innemu,
– strony umawiają się na rozłożenie płatności na etapy, powiązane z konkretnymi datami lub zdarzeniami.

Często obserwuję podejście „zróbmy to szybko, na zwykłej kartce, żeby tylko bank dostał umowę przedwstępną, a resztę dogadamy później”. Z mojego doświadczenia wynika jednak, że właśnie na tym etapie powinno się poświęcić najwięcej uwagi treści umowy – bo ewentualne spory sądowe wynikają zwykle nie z ostatecznego aktu notarialnego, lecz właśnie z wadliwej umowy przedwstępnej.

Forma umowy przedwstępnej – zwykła pisemna czy akt notarialny?

Kluczową kwestią, którą zawsze omawiam z klientami, jest forma umowy przedwstępnej. Przepisy dopuszczają dwie podstawowe możliwości: zwykłą formę pisemną lub formę aktu notarialnego. Ich skutki są jednak radykalnie odmienne.

Zgodnie z art. 390 § 2 Kodeksu cywilnego:

„Jeżeli umowa przedwstępna czyni zadość wymaganiom, od których zależy ważność umowy przyrzeczonej, w szczególności wymaganiom co do formy, strona uprawniona może dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej.”

Z kolei § 1 tego przepisu stanowi:

„Jeżeli strona zobowiązana do zawarcia umowy przyrzeczonej uchyla się od jej zawarcia, druga strona może żądać naprawienia szkody, którą poniosła przez to, że liczyła na zawarcie umowy przyrzeczonej (szkoda wynikła z tzw. ujemnego interesu umownego).”

W praktyce oznacza to:

– jeżeli umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości zostanie zawarta w zwykłej formie pisemnej – w razie uchylania się drugiej strony od zawarcia umowy przyrzeczonej można zazwyczaj żądać tylko odszkodowania,
– jeżeli umowa przedwstępna zostanie zawarta w formie aktu notarialnego – można domagać się przed sądem zawarcia umowy przyrzeczonej „zastępującej” akt notarialny (wyrok sądu zastępuje oświadczenie woli drugiej strony).

Sąd Najwyższy w wyroku z 17 czerwca 2009 r., sygn. akt IV CSK 53/09, wskazał:

„Jeżeli umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości została zawarta w formie aktu notarialnego, strona uprawniona może dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej w trybie art. 64 k.c. w związku z art. 1047 k.p.c., a wyrok sądu stwierdzający obowiązek złożenia oświadczenia woli zastępuje ten akt.”

Dlatego w sprawach o większej wartości – sprzedaż mieszkania w dużym mieście, domu, działki budowlanej – zwykle doradzam klientom sporządzenie umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego. Koszt takiej umowy jest nieporównywalnie niższy niż potencjalne ryzyko utraty nieruchomości lub niemożności jej skutecznego nabycia.

Istotne postanowienia umowy sprzedaży, które muszą znaleźć się w umowie przedwstępnej

Przepis art. 389 § 1 k.c. wymaga, aby umowa przedwstępna określała „istotne postanowienia umowy przyrzeczonej”. W odniesieniu do umowy sprzedaży mieszkania lub domu oznacza to przede wszystkim:

– oznaczenie stron,
– dokładny opis nieruchomości,
– cenę,
– oświadczenie o zobowiązaniu do zawarcia umowy przyrzeczonej.

W praktyce sądowej przyjmuje się, że dla ważności umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości musi być możliwe w sposób niebudzący wątpliwości ustalenie, jaki lokal lub jaki dom ma być przedmiotem przeniesienia. Braki w tym zakresie mogą doprowadzić do uznania umowy za nieważną albo – co jeszcze gorsze – za niemożliwą do wykonania.

Sąd Najwyższy w wyroku z 6 października 2017 r., sygn. akt IV CSK 709/16, wskazał:

„Dla ważności umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości konieczne jest takie oznaczenie jej przedmiotu, aby na podstawie treści umowy i ewentualnie danych zawartych w księdze wieczystej możliwe było jednoznaczne ustalenie, jaka nieruchomość ma być przedmiotem umowy przyrzeczonej.”

W praktyce oznacza to konieczność wskazania:

– numeru księgi wieczystej,
– dokładnego adresu,
– numeru lokalu, kondygnacji, powierzchni (w przypadku mieszkania),
– numeru działki ewidencyjnej, obrębu, ewentualnie sposobu korzystania (w przypadku domu lub działki).

W jednej z prowadzonych przeze mnie spraw sąd musiał interpretować umowę, w której przedmiot umowy określono jako „mieszkanie o powierzchni około 50 m² położone w Warszawie przy ul. X”. Brak numeru lokalu, brak numeru księgi wieczystej, a w budynku było kilkadziesiąt mieszkań. Konieczne stało się przeprowadzenie szerokiego postępowania dowodowego, przesłuchania stron i świadków, aby ustalić, o które mieszkanie chodziło. Gdyby strony na etapie sporządzania umowy poświęciły kilka minut więcej na wprowadzenie precyzyjnego opisu, kilkumiesięczny proces nie byłby potrzebny.

Cena i sposób zapłaty – zadatek, zaliczka i harmonogram płatności

Kolejnym kluczowym elementem umowy przedwstępnej jest cena oraz sposób jej zapłaty. Samo wskazanie kwoty często nie wystarcza – konieczne jest doprecyzowanie, kiedy i w jakiej formie cena zostanie zapłacona.

W praktyce najwięcej nieporozumień pojawia się na styku umowy przedwstępnej i finansowania zakupu z kredytu bankowego. Banki wymagają zwykle, aby część ceny została zapłacona ze środków własnych kupującego, a część – z kredytu. W umowie przedwstępnej warto więc precyzyjnie rozdzielić te części, np. „kupujący uiści kwotę X zł tytułem zadatku w terminie Y, pozostała część ceny w wysokości Z zł zostanie zapłacona ze środków kredytu bankowego do dnia zawarcia umowy przyrzeczonej”.

Klienci bardzo często pytają mnie o różnicę między zadatkiem a zaliczką. Odpowiedź kryje się w art. 394 § 1 k.c.:

„W braku odmiennego zastrzeżenia umownego lub zwyczaju zadatek dany przy zawarciu umowy ma to znaczenie, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron, druga może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej.”

Zaliczka natomiast nie jest wprost uregulowana w Kodeksie cywilnym i – co do zasady – podlega zwrotowi w razie niewykonania umowy, chyba że strony postanowią inaczej.

Z mojego doświadczenia wynika, że zadatek lepiej zabezpiecza powagę zamiaru stron. W praktyce często stosuję konstrukcję, w której zadatek jest stosunkowo wysoki (np. 5–10% ceny), a jednocześnie umowa przewiduje jasne zasady jego zatrzymania lub zwrotu w razie rozwiązania umowy z przyczyn niezawinionych przez jedną ze stron (np. brak zgody banku na udzielenie kredytu mimo starannego działania kupującego).

W jednym z prowadzonych przeze mnie sporów sprzedający odmawiał zwrotu zadatku, twierdząc, że „to zadatek, więc się należy”. Problem polegał na tym, że przyczyną niezawarcia umowy przyrzeczonej było to, że sam sprzedający nie był w stanie uregulować wpisu własności w księdze wieczystej po zmarłych rodzicach. Sąd – powołując się m.in. na art. 394 k.c. oraz zasadę, że strona nie może czerpać korzyści z własnego zawinionego działania – zobowiązał sprzedającego do zwrotu zadatku w podwójnej wysokości. Gdyby w umowie przedwstępnej dokładniej opisano warunki, od których uzależniono zatrzymanie lub zwrot zadatku, spór mógłby zostać uniknięty.

Termin zawarcia umowy przyrzeczonej – pojęcie „odpowiedniego terminu”

Umowa przedwstępna powinna określać termin, w którym ma zostać zawarta umowa przyrzeczona. Brak tego terminu nie powoduje automatycznie nieważności umowy, ale rodzi określone konsekwencje, o których mowa w art. 389 § 2 k.c.:

„Jeżeli termin nie jest oznaczony, umowa przyrzeczona powinna być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną.”

Pojęcie „odpowiedniego terminu” wielokrotnie było przedmiotem sporów sądowych. Z mojego doświadczenia wynika, że sądy przy ocenie, co jest „odpowiednie”, biorą pod uwagę m.in.:

– czas potrzebny na uzyskanie decyzji kredytowej,
– czas niezbędny na zgromadzenie dokumentów (zaświadczenie z urzędu skarbowego, zaświadczenie o niezaleganiu z opłatami, odpis z księgi wieczystej),
– uzasadnione interesy obu stron (np. konieczność sprzedaży dotychczasowego mieszkania przez kupującego).

W wyroku z 7 lipca 2011 r., sygn. akt II CSK 644/10, Sąd Najwyższy wskazał:

„Przy braku oznaczenia terminu zawarcia umowy przyrzeczonej, termin ten powinien być wyznaczony z uwzględnieniem okoliczności konkretnego przypadku, tak aby zapewnić rzeczywistą możliwość wykonania zobowiązania przez obie strony.”

W praktyce zawsze doradzam, by termin zawarcia umowy przyrzeczonej wskazać wprost, najlepiej z możliwością jego przedłużenia w określonych sytuacjach (np. „nie później niż do dnia… z możliwością wydłużenia o 30 dni w razie opóźnienia banku w uruchomieniu kredytu”). Eliminujemy w ten sposób potencjalne spory o to, czy strona żądająca zawarcia umowy działała „w rozsądnym czasie”.

Skutek niewykonania umowy przedwstępnej – odszkodowanie czy przymusowe zawarcie umowy?

W przypadku, gdy jedna ze stron uchyla się od zawarcia umowy przyrzeczonej, druga strona ma – co do zasady – dwa rodzaje roszczeń, których może dochodzić:

1) roszczenie o naprawienie szkody (ujemny interes umowny – art. 390 § 1 k.c.),
2) roszczenie o zawarcie umowy przyrzeczonej (art. 390 § 2 k.c., jeśli umowa przedwstępna spełnia wymogi co do formy).

W praktyce sądowej wielokrotnie występowałem po stronie kupujących, którzy – mając notarialną umowę przedwstępną – dochodzili zawarcia umowy przyrzeczonej. Mechanizm ten jest możliwy dzięki art. 64 k.c.:

„Orzeczenie sądu stwierdzające obowiązek danej osoby do złożenia oznaczonego oświadczenia woli zastępuje to oświadczenie.”

W połączeniu z art. 1047 k.p.c. (dotyczącym wykonania orzeczeń zastępujących oświadczenie woli) pozwala to faktycznie „zastąpić” opornego sprzedawcę czy kupującego wyrokiem sądu. Po uprawomocnieniu się wyroku można złożyć wniosek o wpis prawa własności do księgi wieczystej, tak jakby została zawarta umowa sprzedaży w formie aktu notarialnego.

Zdarza się jednak, że z różnych względów klient nie chce już nabywać nieruchomości (np. znaczący spadek wartości rynkowej, istotne wady ukryte ujawnione po zawarciu umowy przedwstępnej). Wówczas składa pozew jedynie o odszkodowanie. Zakres odszkodowania obejmuje nie tyle utracone korzyści z tytułu niezawarcia umowy (czyli to, ile zarobiłby na potencjalnym wzroście wartości nieruchomości), ale wydatki i straty poniesione w związku z przygotowaniem do zawarcia umowy. Sąd Najwyższy w wyroku z 25 marca 2004 r., sygn. akt II CK 116/03, wskazał:

„Szkoda, o której mowa w art. 390 § 1 k.c., obejmuje wydatki poczynione w zaufaniu, że umowa zostanie zawarta, oraz inne straty, jakie poniósł uprawniony, licząc na jej zawarcie, nie obejmuje natomiast utraconych korzyści z tytułu niezawarcia umowy przyrzeczonej.”

W praktyce są to najczęściej: koszty pośrednika, opłaty za doradztwo kredytowe, opłaty bankowe, koszty wyceny nieruchomości, koszty dojazdów, a czasem także koszty związane z tymczasowym wynajmem innego lokalu.

Ryzyka po stronie kupującego – na co szczególnie uczulam klientów

Kupujący jest co do zasady stroną słabszą – ma mniej wiedzy o nieruchomości, często działa pod presją czasu, a dodatkowo uzależniony jest od decyzji banku. W trakcie konsultacji umów przedwstępnych zwracam im uwagę na kilka powtarzających się zagadnień.

Po pierwsze, stan prawny nieruchomości. Umowa przedwstępna powinna zawierać jasne oświadczenia sprzedającego, że:

– jest wyłącznym właścicielem nieruchomości (lub współwłaścicielem w określonym udziale) i przysługuje mu prawo do rozporządzania nią,
– nieruchomość jest wolna od obciążeń (hipotek, służebności, dożywocia, ograniczonych praw rzeczowych) lub – jeśli obciążenia istnieją – są szczegółowo opisane, wraz ze sposobem ich wykreślenia przed zawarciem umowy przyrzeczonej,
– nie toczy się postępowanie egzekucyjne, upadłościowe ani restrukturyzacyjne dotyczące nieruchomości lub sprzedającego.

W jednej z moich spraw mieszkanie, które miało być przedmiotem sprzedaży, było obciążone hipoteką zabezpieczającą kredyt frankowy, a sprzedający znajdował się na skraju niewypłacalności. W umowie przedwstępnej nie było ani słowa o sposobie spłaty kredytu ze środków uzyskanych ze sprzedaży ani o zgodzie banku na wcześniejszą spłatę. Dopiero interwencja z mojej strony i aneks do umowy pozwoliły uniknąć sytuacji, w której kupujący wpłacałby kolejne transze ceny, a bank – wobec zaległości sprzedającego – wypowiadałby umowę kredytową.

Po drugie, stan faktyczny nieruchomości. Umowa przedwstępna powinna odzwierciedlać to, co strony ustaliły co do:

– powierzchni użytkowej,
– przeznaczenia nieruchomości (mieszkalne, usługowe, rolne, budowlane),
– standardu wykończenia,
– elementów wyposażenia, które pozostają w lokalu (meble w zabudowie, sprzęt AGD).

Nie raz spotkałem się ze sporem, w którym sprzedający, tuż przed wydaniem lokalu, demontował kuchnię w zabudowie czy drzwi wewnętrzne, twierdząc, że „przecież to ruchomości”. Jeżeli w umowie przedwstępnej wskazano wprost, że przedmiotem sprzedaży jest lokal mieszkalny wraz z wyposażeniem w postaci wskazanych elementów, argumentacja sprzedającego zwykle nie ma szans na powodzenie.

Po trzecie, ryzyko nieuzyskania kredytu. Z mojego doświadczenia wynika, że warto wprowadzić do umowy klauzulę, że w razie odmowy udzielenia kredytu przez co najmniej dwa banki (przy dołożeniu należytej staranności przez kupującego – złożeniu kompletnych wniosków, terminowym dostarczeniu dokumentów) umowa może zostać rozwiązana, a zadatek – zwrócony w całości. W przeciwnym razie kupujący ryzykuje utratę znacznej kwoty, mimo że brak finansowania nie wynika z jego zaniedbania.

Ryzyka po stronie sprzedającego – nie tylko obawa przed „zniknięciem” kupującego

Sprzedający, do którego przychodzę z projektem umowy przedwstępnej, najczęściej martwi się tym, że kupujący się „rozmyśli” albo nie uzyska kredytu. Tymczasem ryzyka są znacznie szersze.

Pierwsze z nich to związanie sprzedającego na zbyt długi okres. Jeżeli umowa przewiduje np. roczny termin na zawarcie umowy przyrzeczonej, to przez ten czas sprzedający nie może zaoferować nieruchomości innym potencjalnym nabywcom. Dlatego w takich sytuacjach proponuję wprowadzenie:

– harmonogramu działań kupującego (np. termin na złożenie wniosku kredytowego, termin na dostarczenie decyzji kredytowej),
– możliwości odstąpienia od umowy przez sprzedającego, jeżeli kupujący nie realizuje tych obowiązków,
– adekwatnej wysokości zadatku, która rzeczywiście kompensuje czasowe „zablokowanie” nieruchomości.

Drugie ryzyko to zbyt daleko idące zobowiązanie do naprawy usterek lub dostosowania stanu nieruchomości. Spotkałem umowy, w których sprzedający zobowiązywał się np. do „usunięcia wszelkich usterek wskazanych przez kupującego podczas odbioru”, bez żadnego ograniczenia czasowego i finansowego. W praktyce rodzi to pole do nadużyć, dlatego zawsze rekomenduję precyzyjne opisanie zakresu prac, które sprzedający zobowiązuje się wykonać przed zawarciem umowy przyrzeczonej.

Trzecie ryzyko to niewłaściwe uregulowanie korzystania z nieruchomości do czasu zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli kupujący ma np. prawo wprowadzić się wcześniej lub prowadzić działalność gospodarczą w lokalu przed finalną sprzedażą, konieczne jest uregulowanie kwestii:

– odpowiedzialności za szkody,
– opłat eksploatacyjnych,
– ewentualnego wynagrodzenia za bezumowne korzystanie w razie niezawarcia umowy przyrzeczonej.

W jednej z prowadzonych przeze mnie spraw kupujący, który wprowadził się do lokalu na podstawie umowy przedwstępnej, przestał regulować opłaty wobec wspólnoty mieszkaniowej. W efekcie dług ciążył formalnie na sprzedającym jako dotychczasowym właścicielu. Dopiero proces sądowy pozwolił rozliczyć te należności, ale gdyby umowa przedwstępna zawierała jednoznaczne postanowienia o odpowiedzialności kupującego za opłaty i ich bezpośredniej spłacie na rzecz wspólnoty, problemu można by uniknąć.

Częste błędy w umowach przedwstępnych, które widzę w sądzie

Przywołam kilka powtarzających się błędów, z którymi najczęściej spotykam się w ramach sporów sądowych dotyczących umów przedwstępnych:

– brak precyzyjnego oznaczenia przedmiotu umowy (jak już wspomniałem – brak numeru księgi wieczystej, numeru lokalu, działki),
– niejednoznaczne określenie ceny (np. „cena wynosi około 500 000 zł” lub „cena zostanie doprecyzowana w oparciu o operat szacunkowy”),
– pomieszanie pojęć zadatku i zaliczki, bez świadomego wyboru, jakie skutki mają nastąpić w razie niewykonania umowy,
– brak jednoznacznego postanowienia co do formy umowy przyrzeczonej (w przypadku nieruchomości musi to być zawsze akt notarialny),
– pominięcie kwestii obciążeń na nieruchomości i sposobu ich usunięcia,
– brak regulacji dotyczących odmowy udzielenia kredytu,
– nieustalenie jasnych zasad odstąpienia od umowy.

Sąd Najwyższy wielokrotnie podkreślał, że w przypadku wątpliwości co do treści umowy, należy sięgać do zgodnego zamiaru stron i celu umowy, a nie opierać się wyłącznie na jej dosłownym brzmieniu (art. 65 § 2 k.c.). Jednak w sporach, w których brałem udział, widzę, że im bardziej ogólna i niekonkretna umowa, tym większe pole do rozbieżnych interpretacji i tym dłuższe postępowanie dowodowe.

Umowa przedwstępna u notariusza – jakie ma dodatkowe zalety?

Choć prawo dopuszcza zawarcie umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości w zwykłej formie pisemnej, w praktyce bardzo często rekomenduję klientom formę notarialną. Nie tylko dlatego, że umożliwia dochodzenie zawarcia umowy przyrzeczonej wprost (art. 390 § 2 k.c.), ale również z kilku innych powodów.

Po pierwsze, notariusz jako osoba zaufania publicznego ma obowiązek zweryfikować stan prawny nieruchomości w księdze wieczystej, sprawdzić numer księgi, udział w gruncie, obciążenia. Oczywiście nie zastępuje to pełnej analizy prawnika, ale stanowi ważny filtr bezpieczeństwa.

Po drugie, umowa w formie aktu notarialnego może zostać ujawniona w dziale III księgi wieczystej jako roszczenie o zawarcie umowy przyrzeczonej (art. 16 ust. 2 ustawy o księgach wieczystych i hipotece). Taki wpis ma bardzo istotne znaczenie praktyczne – w razie sprzedaży nieruchomości osobie trzeciej roszczenie ujawnione w księdze „idzie za nieruchomością”, a osoba trzecia nie może powoływać się na nieznajomość umowy przedwstępnej.

Sąd Najwyższy w wyroku z 29 marca 2006 r., sygn. akt III CSK 134/05, stwierdził:

„Ujawnienie roszczenia wynikającego z umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości w księdze wieczystej powoduje, że nabywca nieruchomości, który wiedział lub przy zachowaniu należytej staranności mógł się dowiedzieć o tym wpisie, musi liczyć się z możliwością dochodzenia przez uprawnionego zawarcia umowy przyrzeczonej.”

Po trzecie, notarialna forma sprzyja większej skrupulatności w formułowaniu postanowień umowy. Notariusz, choć nie jest pełnomocnikiem żadnej ze stron, często sygnalizuje typowe zagrożenia, np. brak regulacji w zakresie zadatku, terminu czy obciążeń.

Case study 1 – „Okazyjna” umowa na kartce a kilkuletni proces

Do mojej kancelarii zgłosił się klient, który dwa lata wcześniej zawarł umowę przedwstępną kupna domu jednorodzinnego. Umowa została sporządzona na zwykłej kartce, bez udziału notariusza, „bo tak taniej i szybciej”. Cena domu była znacznie poniżej wartości rynkowej, co skłoniło klienta do szybkiej decyzji.

W umowie ustalono, że klient zapłaci 100 000 zł tytułem „zaliczki na poczet ceny”, a resztę przy akcie notarialnym. Nie wskazano dokładnego terminu zawarcia umowy przyrzeczonej – jedynie ogólne sformułowanie, że „dojdzie do tego po uregulowaniu przez sprzedającego sytuacji spadkowej”.

Po upływie blisko dwóch lat sprzedający nadal nie uporządkował kwestii spadku. Co więcej, okazało się, że jeden z współspadkobierców nie zgadza się na sprzedaż domu, a w księdze wieczystej widnieją hipoteki zabezpieczające dawne zobowiązania zmarłego właściciela. Klient zwrócił się o zwrot wpłaconej kwoty, ale sprzedający odmówił, twierdząc, że to „zadatek, który przepadł, bo klient się rozmyślił”.

Analiza umowy ujawniła kluczowe problemy:

– brak formy notarialnej – klient nie mógł skutecznie żądać zawarcia umowy przyrzeczonej,
– brak oznaczenia konkretnego terminu – trudność w wykazaniu, kiedy nastąpiło opóźnienie,
– niejasny charakter wpłaconej kwoty (raz użyto słowa „zaliczka”, raz „zadatek”),
– brak regulacji dotyczącej odpowiedzialności sprzedającego za uregulowanie stanu prawnego nieruchomości.

Ostatecznie w imieniu klienta wystąpiłem z powództwem o zapłatę (zwrot wpłaconej kwoty wraz z odsetkami) na podstawie nienależnego świadczenia i odpowiedzialności kontraktowej sprzedającego. Sprawa trwała ponad dwa lata, wymagała przesłuchania świadków, przeprowadzenia dowodu z dokumentów, a w międzyczasie nieruchomość znacznie straciła na wartości. Gdyby umowa przedwstępna była zawarta w formie aktu notarialnego, z jasno określonym terminem i charakterem wpłaconej kwoty, najpewniej w ogóle nie doszłoby do tak długotrwałego sporu.

Case study 2 – umowa notarialna i skuteczne „wymuszenie” sprzedaży

W innej sprawie reprezentowałem małżeństwo, które zawarło z deweloperem notarialną umowę przedwstępną zakupu mieszkania w nowo budowanym budynku. Umowa przewidywała m.in.:

– dokładny opis mieszkania i miejsca postojowego,
– harmonogram płatności powiązany z etapami budowy,
– formę aktu notarialnego dla umowy przyrzeczonej,
– możliwość ujawnienia roszczenia w księdze wieczystej,
– termin zawarcia umowy przyrzeczonej po uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie.

Po kilku miesiącach od zakończenia budowy deweloper zaczął unikać kontaktu, przesuwając w nieskończoność termin podpisania umowy przyrzeczonej. W międzyczasie ceny mieszkań w okolicy wyraźnie wzrosły, co – jak się później okazało – było przyczyną prób „odwleczenia” transakcji i potencjalnego odstąpienia od niej przez dewelopera.

Na podstawie art. 390 § 2 k.c. i art. 64 k.c. wnieśliśmy powództwo o zawarcie umowy przyrzeczonej. Sąd – po stosunkowo krótkim postępowaniu – wydał wyrok, w którym stwierdził obowiązek dewelopera do złożenia oświadczenia woli odpowiadającego treści umowy przyrzeczonej. Wyrok zastąpił akt notarialny, a następnie na jego podstawie klienci zostali wpisani do księgi wieczystej jako właściciele.

Gdyby umowa przedwstępna była zawarta jedynie w zwykłej formie pisemnej, możliwości działania byłyby znacząco ograniczone – zamiast dochodzić wydania mieszkania, klienci mogliby domagać się co najwyżej odszkodowania, często trudnego do udowodnienia.

Jak napisać dobrą umowę przedwstępną – praktyczne wskazówki z sali sądowej

Po latach analizowania sporów dotyczących umów przedwstępnych oraz samodzielnego ich sporządzania mogę wskazać kilka elementów, które niemal zawsze okazują się kluczowe w praktyce:

Po pierwsze, precyzja opisu nieruchomości. Numer księgi wieczystej, adres, numery działek, powierzchnia, udział w gruncie, przynależności (komórka lokatorska, garaż, miejsce postojowe). Jeżeli nieruchomość nie ma jeszcze księgi wieczystej (np. nowa inwestycja), należy opisać ją w oparciu o decyzję podziałową, projekt budowlany, numery działek, a także przewidzieć obowiązek sprzedającego założenia księgi przed zawarciem umowy przyrzeczonej.

Po drugie, jasne i jednoznaczne postanowienia dotyczące ceny i płatności. Wskazanie kwoty, terminów, numeru rachunku bankowego, sposobu rozliczenia ewentualnych kosztów transakcyjnych (taksy notarialnej, podatku, opłat sądowych). Precyzyjne rozróżnienie między zadatkiem a zaliczką, wraz z opisem skutków niewykonania umowy.

Po trzecie, uregulowanie kwestii kredytu. Określenie terminu, w jakim kupujący ma złożyć wnioski kredytowe, liczby banków, do których ma się zwrócić, sposobu dokumentowania odmowy. Wprowadzenie klauzuli rozwiązującej umowę lub przewidującej zwrot zadatku w razie niezawinionego braku finansowania.

Po czwarte, zobowiązania sprzedającego w zakresie stanu prawnego nieruchomości. W szczególności: obowiązek wykreślenia hipotek lub innych obciążeń, dostarczenia zaświadczeń o niezaleganiu z podatkiem od nieruchomości i opłatami eksploatacyjnymi, uregulowania stanu spadkowego lub współwłasności.

Po piąte, jasny termin zawarcia umowy przyrzeczonej oraz ewentualne przesłanki jego przedłużenia. Precyzyjne określenie, co dzieje się w razie upływu terminu – czy stronom przysługuje prawo odstąpienia, czy automatycznie naliczane są kary umowne.

Po szóste, rozstrzygnięcie kwestii korzystania z nieruchomości do czasu zawarcia umowy przyrzeczonej. Kto i od kiedy ponosi opłaty eksploatacyjne? Czy kupujący może wcześniej wprowadzić się do lokalu lub prowadzić w nim działalność? Jakie są konsekwencje niezawarcia umowy przyrzeczonej w takiej sytuacji?

Po siódme, zapewnienie możliwości dochodzenia roszczeń. W przypadku formy notarialnej – rozważenie ujawnienia roszczenia w księdze wieczystej. W każdym przypadku – wprowadzenie mechanizmu kar umownych w razie niewykonania lub nienależytego wykonania umowy (np. opóźnienia w zawarciu umowy przyrzeczonej z przyczyn leżących po stronie sprzedającego).

Podstawy prawne, o których trzeba pamiętać przy sporządzaniu umowy przedwstępnej

Podsumowując, sporządzając umowę przedwstępną sprzedaży mieszkania lub domu, zawsze mam przed oczami kilka kluczowych przepisów Kodeksu cywilnego:

– art. 389 k.c. – definiujący umowę przedwstępną i wymagający określenia istotnych postanowień umowy przyrzeczonej,
– art. 390 k.c. – regulujący skutki niewykonania umowy przedwstępnej (odszkodowanie, możliwość żądania zawarcia umowy przyrzeczonej),
– art. 64 k.c. – dotyczący wyroku zastępującego oświadczenie woli,
– art. 394 k.c. – określający skutki prawne zadatku,
– art. 65 k.c. – dotyczący zasad wykładni oświadczeń woli (przydatny w razie sporów co do treści umowy),
– art. 158 k.c. – wymagający formy aktu notarialnego dla umowy sprzedaży nieruchomości, a więc pośrednio wskazujący formę, jaka gwarantuje pełną skuteczność umowy przedwstępnej (w kontekście art. 390 § 2 k.c.).

Do tego dochodzą przepisy ustawy o księgach wieczystych i hipotece – zwłaszcza art. 16 ust. 2, który umożliwia ujawnienie roszczenia z umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości w księdze wieczystej.

Dlaczego nie warto „oszczędzać” na umowie przedwstępnej?

Z perspektywy adwokata, który spędził wiele godzin na salach sądowych, analizując spory wynikające z umów przedwstępnych, mogę powiedzieć jedno: oszczędność na etapie sporządzenia umowy bardzo często okazuje się pozorna.

Wielu klientów traktuje umowę przedwstępną jako formalność – „papier” potrzebny do banku lub do „zarezerwowania” nieruchomości. Tymczasem to właśnie ta umowa rozstrzyga o tym, jakie narzędzia prawne będą mieli do dyspozycji, gdy coś pójdzie nie tak. Czy będą mogli skutecznie domagać się wydania mieszkania, czy jedynie próbować dochodzić odszkodowania. Czy zadatek zostanie zwrócony, czy przepadnie. Czy będą mogli zablokować sprzedaż nieruchomości innej osobie, czy pozostaną bez realnej ochrony.

Dlatego, przygotowując umowę przedwstępną sprzedaży mieszkania lub domu, warto:

– świadomie wybrać formę (pisemną czy notarialną),
– zadbać o precyzyjne określenie wszystkich istotnych elementów umowy przyrzeczonej,
– jasno uregulować kwestie ceny, zadatku/zaliczki, finansowania kredytem, stanu prawnego i faktycznego nieruchomości,
– przewidzieć różne scenariusze i ich konsekwencje (brak kredytu, opóźnienia, zmiana planów stron).

Z mojego doświadczenia wynika, że dobrze napisana umowa przedwstępna nie tylko zabezpiecza interesy stron, ale często pełni też funkcję „mapy drogowej” całej transakcji. Minimalizuje liczbę nieporozumień, przyspiesza proces, a w razie sporu – daje sądowi jasną podstawę do rozstrzygnięcia.

Im więcej czasu i uwagi poświęci się na etapie jej tworzenia, tym mniejsze jest ryzyko, że o losie wymarzonego mieszkania czy domu będzie musiał decydować sąd, a nie same strony zgodnie z własną wolą.