Rękojmia przy zakupie mieszkania od dewelopera i z rynku wtórnego – Twoje prawa krok po kroku

Wprowadzenie – dlaczego rękojmia przy zakupie mieszkania jest tak ważna

Od kilkunastu lat zajmuję się prowadzeniem sporów sądowych związanych z rynkiem nieruchomości – zarówno przeciwko deweloperom, jak i sprzedającym mieszkania z rynku wtórnego. W tym czasie widziałem dziesiątki, jeśli nie setki sytuacji, w których kupujący byli przekonani, że „wszystko jest w porządku”, bo mają umowę notarialną, gwarancję dewelopera, a lokal jest „nowy i bez problemów”. Tymczasem prawdziwe problemy zaczynały się zwykle dopiero po wydaniu kluczy.

Największym błędem kupujących jest mylenie dwóch pojęć: rękojmi i gwarancji. Gwarancja jest dobrowolna i zależy od tego, co zaproponuje deweloper czy sprzedawca. Rękojmia wynika wprost z ustawy i – co do zasady – nie może zostać w prosty sposób wyłączona przy sprzedaży konsumenckiej. To właśnie rękojmia jest głównym narzędziem ochrony nabywcy mieszkania, niezależnie od tego, czy kupuje na rynku pierwotnym czy wtórnym.

W tym artykule wyjaśniam, jak działa rękojmia przy zakupie mieszkania od dewelopera i z rynku wtórnego, na jakie przepisy powołuję się w praktyce, jakie roszczenia możesz zgłosić, w jakich terminach oraz jak wygląda to realnie „na sali sądowej”. Odwołuję się zarówno do Kodeksu cywilnego, jak i do tzw. ustawy deweloperskiej, a także do orzecznictwa sądów, z którym stykam się w codziennej pracy.

Podstawy prawne rękojmi – od czego zaczynam w każdej sprawie

Rękojmia za wady rzeczy sprzedanej jest uregulowana w Kodeksie cywilnym. Kluczowe przepisy to w szczególności art. 556–576 Kodeksu cywilnego. W sprawach, które prowadzę, jednym z najczęściej cytowanych przepisów jest art. 556¹ kc, który definiuje, kiedy rzecz jest wadliwa. Pozwolę sobie przytoczyć najważniejszy fragment:

„Art. 556¹ § 1 k.c. Wada fizyczna polega na niezgodności rzeczy sprzedanej z umową. W szczególności rzecz sprzedana jest niezgodna z umową, jeżeli:
1) nie ma właściwości, które rzecz tego rodzaju powinna mieć ze względu na cel w umowie oznaczony albo wynikający z okoliczności lub przeznaczenia;
2) nie ma właściwości, o których istnieniu sprzedawca zapewnił kupującego, w tym przedstawiając próbkę lub wzór;
3) nie nadaje się do celu, o którym kupujący poinformował sprzedawcę przy zawarciu umowy, a sprzedawca nie zgłosił zastrzeżenia co do takiego jej przeznaczenia;
4) została kupującemu wydana w stanie niezupełnym.”

W praktyce oznacza to, że nie musimy szukać „usterki” wyłącznie w oczywistych defektach typu przeciekający dach czy pękające ściany. Wada może polegać również na tym, że mieszkanie nie ma cech, które obiecał deweloper w prospekcie, reklamie albo w rozmowach handlowych. I to dotyczy nie tylko rynku pierwotnego – sprzedający lokal z rynku wtórnego także może zapewniać kupującego o określonym stanie technicznym czy standardzie wykończenia.

Odrębne znaczenie ma też tzw. wada prawna, opisana w art. 556³ kc. To sytuacja, gdy kupione mieszkanie jest obciążone prawem osoby trzeciej, lub istnieje ograniczenie w korzystaniu z lokalu, o którym nie wiedziałeś przy zakupie.

„Art. 556³ k.c. Sprzedawca jest odpowiedzialny względem kupującego, jeżeli rzecz sprzedana stanowi własność osoby trzeciej albo jeżeli jest obciążona prawem osoby trzeciej (…).”

W ostatnich latach widziałem np. spory dotyczące miejsc postojowych w garażach wielostanowiskowych, które okazywały się przypisane do innych lokali niż te, które wskazywał deweloper. Kupujący dowiadywali się o tym dopiero przy próbie sprzedaży mieszkania lub zmianie banku i ustanawianiu nowej hipoteki.

Rękojmia a gwarancja – dlaczego nie wolno zadowalać się „kartą gwarancyjną”

Kupujący mieszkania często pokazują mi w kancelarii dokumenty od dewelopera: „mam gwarancję na 5 lat, to chyba jestem bezpieczny?”. Tymczasem gwarancja to tylko dodatkowe zobowiązanie, zazwyczaj skonstruowane tak, by jak najbardziej ograniczyć odpowiedzialność gwaranta.

Rękojmia jest czymś innym. Wynika z ustawy i – w przypadku konsumenta – nie może zostać skutecznie wyłączona zwykłym zapisem w umowie. Art. 558 § 1 kodeksu cywilnego stanowi co prawda, że strony mogą rozszerzyć, ograniczyć lub wyłączyć rękojmię, ale w relacji przedsiębiorca–konsument możliwości te są mocno ograniczone przez przepisy o klauzulach niedozwolonych i ustawę o prawach konsumenta. Sam przepis brzmi:

„Art. 558 § 1 k.c. Strony mogą odpowiedzialność z tytułu rękojmi rozszerzyć, ograniczyć lub wyłączyć. Jednakże ograniczenie lub wyłączenie odpowiedzialności z tytułu rękojmi jest bezskuteczne, jeżeli sprzedawca zataił podstępnie wadę przed kupującym.”

W sprawach z udziałem konsumentów sądy bardzo rygorystycznie oceniają postanowienia umowne, które próbują ograniczyć ich prawa z rękojmi. Niejednokrotnie widziałem, jak sąd pomijał takie postanowienia, uznając je za abuzywne (niedozwolone). Deweloper może więc zaoferować gwarancję, ale nie może „zastąpić” nią rękojmi.

Praktycznie wygląda to tak: w pierwszej kolejności zawsze analizuję, jakie roszczenia wynikać mogą z rękojmi, a dopiero w drugiej kolejności – czy i jak można się dodatkowo oprzeć na gwarancji. W sporach sądowych to rękojmia jest podstawą powództwa znacznie częściej niż gwarancja, bo gwarancja bywa skonstruowana bardzo niekorzystnie dla kupującego.

Rękojmia przy zakupie mieszkania od dewelopera – specyfika rynku pierwotnego

Zakup od dewelopera jest szczególnie uregulowany przepisami tzw. ustawy deweloperskiej. Aktualnie obowiązuje ustawa z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (Dz.U. z 2021 r. poz. 1177). To ona określa m.in. zasady odbioru lokalu, protokołu odbioru oraz zgłaszania wad.

Co ważne – rękojmia z Kodeksu cywilnego nadal obowiązuje, natomiast wiele kwestii technicznych (jak procedura odbioru) jest „doprecyzowanych” przez ustawę deweloperską.

Jednym z kluczowych momentów jest odbiór lokalu i sporządzenie protokołu. Ustawa deweloperska w art. 41 i nast. wprowadza zasady, które w praktyce mają fundamentalne znaczenie dla późniejszych sporów.

„Art. 41 ust. 1 ustawy deweloperskiej: Deweloper zawiadamia nabywcę o terminie odbioru lokalu mieszkalnego (…) w celu przeniesienia na nabywcę prawa własności.
Art. 41 ust. 2: Z odbioru (…) sporządza się protokół odbioru.”

W protokole nabywca zgłasza wady. Deweloper może je uznać albo nie. Jeżeli deweloper odmówi uznania wady, musi to wyraźnie wskazać w protokole i uzasadnić. Ustawa przewiduje także, że:

„Art. 42 ust. 2 ustawy deweloperskiej: Deweloper w terminie 14 dni od dnia podpisania protokołu odbioru przekazuje nabywcy oświadczenie o uznaniu wad, o których mowa w ust. 1, albo oświadczenie o odmowie ich uznania wraz z uzasadnieniem.”

W praktyce doradzam klientom, aby na etapie odbioru dokładnie wpisywali do protokołu wszystkie dostrzeżone wady, nawet jeżeli wydają się „błahe”. W jednej ze spraw, którą prowadziłem, pęknięcia tynku przy oknach zostały przez klientkę zbagatelizowane – nie wpisała ich do protokołu, bo inspektor zatrudniony przez dewelopera zapewnił, że to „normalne naprężenia”. Po roku pęknięcia rozrosły się do tego stopnia, że konieczny był generalny remont ścian w całym mieszkaniu. Spór z deweloperem toczyliśmy potem kilka lat – i jednym z argumentów pozwanego było właśnie to, że „na odbiorze wszystko było w porządku”.

Oczywiście brak wpisania wady do protokołu nie zamyka drogi do dochodzenia roszczeń z rękojmi, ale w praktyce znacząco utrudnia sytuację dowodową. Sąd musi ustalić, czy wada istniała już w chwili wydania lokalu, a nie powstała później w wyniku np. „niewłaściwego użytkowania”.

Terminy odpowiedzialności dewelopera z tytułu rękojmi

Rękojmia przy sprzedaży konsumenckiej co do zasady trwa 2 lata, ale w przypadku nieruchomości – 5 lat. Jest to wyraźnie zapisane w art. 568 § 1 i 1¹ kodeksu cywilnego (w aktualnym brzmieniu):

„Art. 568 § 1 k.c. Sprzedawca jest odpowiedzialny z tytułu rękojmi, jeżeli wada fizyczna zostanie stwierdzona przed upływem dwóch lat (…).
§ 1¹. Jeżeli kupującym jest konsument, a przedmiotem sprzedaży jest nieruchomość, termin, o którym mowa w § 1, wynosi pięć lat.”

W praktyce oznacza to, że w okresie 5 lat od wydania lokalu możesz wykrywać wady i zgłaszać je sprzedawcy (deweloperowi). Jednak to nie wszystko – musisz pamiętać o obowiązku z art. 568 § 2 kc:

„Art. 568 § 2 k.c. Uprawnienia kupującego z tytułu rękojmi za wady fizyczne wygasają z upływem roku od dnia stwierdzenia wady.”

To niezwykle ważny termin, który w praktyce bywa zabójczy dla wielu roszczeń. Jeżeli zauważysz wadę, a potem „przeczekasz” kilka lat, licząc, że temat jakoś się rozwiąże, możesz utracić swoje roszczenia. Dlatego zawsze powtarzam klientom: każdy przejaw wady dokumentować i jak najszybciej zgłaszać na piśmie.

Rękojmia przy zakupie mieszkania z rynku wtórnego – inne ryzyka, inne dowody

Przy rynku wtórnym nie mamy ustawy deweloperskiej ani formalnego protokołu odbioru. Mamy natomiast sporo innych problemów: ukryte wady instalacji, zawilgocenia, problemy konstrukcyjne w starych kamienicach, a nade wszystko – często niepełną lub nieprawdziwą wiedzę sprzedającego o stanie lokalu.

Sprzedający z rynku wtórnego też odpowiada z tytułu rękojmi – na tych samych zasadach, co deweloper, chyba że skutecznie rękojmię wyłączono lub ograniczono (co w relacjach między osobami fizycznymi niebędącymi konsumentami jest częste). Natomiast przy sprzedaży konsumenckiej (gdy sprzedawcą jest przedsiębiorca, a kupującym konsument), ochrona jest większa.

W praktyce często spotykam umowy, w których sprzedający – osoba fizyczna – wprowadza zapis typu „Kupujący zrzeka się uprawnień z rękojmi za wady fizyczne rzeczy sprzedanej”. Taki zapis jest dopuszczalny, jeżeli obie strony są konsumentami (dwóch prywatnych właścicieli), ale już nie zawsze w relacji przedsiębiorca–konsument. Co więcej, nawet przy skutecznym wyłączeniu rękojmi, sprzedający pozostaje odpowiedzialny, jeśli wadę podstępnie zataił. Wówczas zastosowanie ma wspomniany już art. 558 § 1 zdanie drugie kc.

W jednej ze spraw nabywca kupił mieszkanie w kamienicy, w której – jak zapewniał sprzedający – „nie ma problemów z wilgocią”. Po zimie na ścianach pojawiły się jednak ogromne zacieki, a tynk zaczął odchodzić płatami. W toku procesu okazało się, że sprzedający wcześniej dwukrotnie zlecał odgrzybianie lokalu, a w księdze wieczystej i dokumentach wspólnoty ujawniono liczne protokoły przeglądów wskazujące na przewlekłe zawilgocenie pionów. Sąd nie miał wątpliwości, że doszło do podstępnego zatajenia wady i uwzględnił roszczenia kupującego, mimo iż w umowie sprzedaży znajdował się standardowy zapis o wyłączeniu rękojmi.

W uzasadnieniu sąd szeroko odniósł się do art. 5 i 558 kc oraz do linii orzeczniczej, według której sprzedawca nie może korzystać z wyłączenia rękojmi, jeśli jego zachowanie było nielojalne wobec kontrahenta.

Jakie wady najczęściej spotykam w mieszkaniach od dewelopera

Z mojego doświadczenia wynika, że w nowych lokalach dominują trzy kategorie problemów:

Po pierwsze – wady wykończeniowe i instalacyjne: krzywe ściany, nierówne posadzki, nieszczelne okna i balkony, błędy w wykonaniu instalacji grzewczej czy wentylacyjnej. Te wady często są dostrzegalne już na etapie odbioru lub w pierwszych miesiącach użytkowania. W jednej z prowadzonych spraw klientka musiała wymieniać niemal całą instalację wodną w mieszkaniu, bo wykonano ją z niezgodnych z projektem elementów, które ulegały szybkiemu rozszczelnianiu. Koszt przekroczył 70 000 zł. Sąd, opierając się na opinii biegłego, uznał wadę istotną i zasądził zwrot kosztów naprawy wraz z odszkodowaniem za okres wyłączenia lokalu z używania.

Po drugie – wady konstrukcyjne lub związane z „błędami projektowymi”: niedostateczna izolacja akustyczna, błędy w izolacji przeciwwilgociowej, mostki termiczne powodujące przemarzanie ścian. Te wady często ujawniają się dopiero po pewnym czasie – np. dopiero zimą, lub gdy budynek w całości jest już zasiedlony i pojawia się pełne obciążenie.

Po trzecie – niezgodności z umową i materiałami sprzedażowymi: inny metraż niż w prospekcie, brak obiecanego placu zabaw, brak określonej infrastruktury, zmiany w części wspólnej bez zgody nabywców (np. zmniejszenie powierzchni komórek lokatorskich, likwidacja pomieszczeń wspólnych). To są sytuacje, w których powołuję się na niezgodność rzeczy z umową w rozumieniu art. 556¹ kc, często w związku z art. 471 kc (odszkodowanie za nienależyte wykonanie zobowiązania).

Jakie wady pojawiają się przy zakupie z rynku wtórnego

Na rynku wtórnym spektrum wad jest jeszcze szersze. Najczęściej spotykam:

– ukryte zawilgocenie i grzyb,
– zużyte lub nieprawidłowo wykonane instalacje (elektryczna, gazowa, wod.-kan.),
– nielegalne przeróbki konstrukcji, np. wyburzone ściany nośne, zmiany w pionach wentylacyjnych,
– wady prawne: nieuregulowany stan prawny udziału w gruncie, niezgodności w księdze wieczystej, istnienie służebności lub praw osób trzecich, o których kupujący nie został poinformowany.

W jednej ze spraw klient kupił mieszkanie „po generalnym remoncie”. Lokal wyglądał imponująco – gładkie ściany, nowa podłoga, designerska łazienka. Po kilku miesiącach w sąsiednim mieszkaniu doszło do awarii, a podczas interwencji służb wyszło na jaw, że poprzedni właściciel zlikwidował fragment ściany nośnej, aby powiększyć salon. Budynek wymagał natychmiastowych prac zabezpieczających, na które wspólnota poniosła znaczne koszty. Ostatecznie, na podstawie rękojmi oraz przepisów o odpowiedzialności kontraktowej, udało się uzyskać dla klienta odszkodowanie od sprzedającego, ale sprawa była skomplikowana i wymagała opinii kilku biegłych.

Twoje uprawnienia z tytułu rękojmi – co możesz żądać od sprzedawcy

Kodeks cywilny przewiduje kilka podstawowych uprawnień kupującego w ramach rękojmi. Konkretnie art. 560 i 561 kc. To są przepisy, na które w pozwach powołuję się najczęściej.

„Art. 560 § 1 k.c. Jeżeli rzecz sprzedana ma wadę, kupujący może złożyć oświadczenie o obniżeniu ceny albo odstąpieniu od umowy (…).
Art. 561 § 1 k.c. Jeżeli rzecz sprzedana ma wadę, kupujący może żądać wymiany rzeczy na wolną od wad albo usunięcia wady.”

Mówiąc prościej – masz do wyboru:

– żądanie usunięcia wady przez sprzedawcę (naprawy),
– żądanie wymiany rzeczy na wolną od wad (w przypadku mieszkania to roszczenie jest szczególne – w praktyce pojawia się raczej przy lokalach deweloperskich w dużych inwestycjach),
– obniżenie ceny (przy czym wysokość obniżki powinna odpowiadać stosunkowi wartości rzeczy wadliwej do wartości rzeczy bez wad),
– odstąpienie od umowy (czyli zwrot mieszkania i otrzymanej ceny) – w praktyce stosowane przy wadach istotnych, o ile wada jest „istotna” w rozumieniu art. 560 § 4 kc.

W praktyce najczęściej wybieraną ścieżką jest obniżenie ceny (czyli de facto uzyskanie odszkodowania pokrywającego koszt usunięcia wad) albo żądanie usunięcia wady. Odstąpienie od umowy przy nieruchomościach jest trudne i rzadkie, ale zdarzają się sytuacje, w których jest to realnie rozważane – np. gdy wada konstrukcyjna budynku stwarza poważne zagrożenie dla bezpieczeństwa lub wymaga ogromnych nakładów finansowych, a deweloper nie jest w stanie jej skutecznie usunąć.

Przykład z praktyki: obniżenie ceny z powodu wad akustycznych

Kilka lat temu prowadziłem sprawę przeciwko deweloperowi, w której spór dotyczył niedostatecznej izolacji akustycznej. Klientka kupiła mieszkanie w inwestycji reklamowanej jako „komfortowe, ciche, idealne do pracy zdalnej”. W praktyce każdy krok sąsiada nad nią był słyszalny w jej mieszkaniu, rozmowy sąsiadów były niemal „słyszalne słowo w słowo”.

Biegły z zakresu akustyki stwierdził, że izolacyjność akustyczna stropów nie spełniała wymogów norm budowlanych. Deweloper twierdził, że „spełnił wszystkie minimalne normy” i że problemem jest „wrażliwość” klientki. Sąd jednak uznał, że mieszkanie nie ma właściwości, które rzecz tego rodzaju powinna mieć i że nastąpiła wada fizyczna w rozumieniu art. 556¹ kc.

W wyroku sąd zasądził na rzecz mojej klientki obniżenie ceny o około 15% wartości mieszkania, co odpowiadało kosztom profesjonalnego wyciszenia lokalu. W uzasadnieniu sąd powołał się na linię orzeczniczą, zgodnie z którą brak zgodności z normami technicznymi oraz zapewnieniami dewelopera co do standardu lokalu stanowi wadę fizyczną uzasadniającą żądanie obniżenia ceny.

Odstąpienie od umowy – kiedy jest realne przy mieszkaniu

Odstąpienie od umowy jest najbardziej radykalnym środkiem ochrony. Zgodnie z art. 560 § 4 kc:

„Jeżeli kupującym jest konsument, może on zamiast proponowanego przez sprzedawcę usunięcia wady żądać wymiany rzeczy na wolną od wad albo zamiast wymiany rzeczy żądać usunięcia wady, chyba że doprowadzenie do zgodności z umową w sposób wybrany przez kupującego jest niemożliwe albo wymaga nadmiernych kosztów.”

Przy nieruchomościach orzecznictwo idzie w kierunku ostrożnego dopuszczania odstąpienia. W praktyce sądy pytają, czy wada jest na tyle istotna, że uniemożliwia normalne korzystanie z lokalu zgodnie z jego przeznaczeniem, oraz czy możliwe jest usunięcie wady w rozsądny sposób.

Prowadziłem sprawę, w której wada dotyczyła konstrukcji garażu podziemnego. Ekspertyzy wskazywały na poważne ryzyko dla bezpieczeństwa użytkowników. Deweloper przez kilka lat podejmował próby napraw, jednak każda z nich okazywała się nieskuteczna. Część nabywców zdecydowała się pójść na ugodę (obniżenie ceny), a część wystąpiła o odstąpienie od umowy. W jednym z wyroków sąd przychylił się do żądania odstąpienia, wskazując, że wada jest istotna, a deweloper nie zdołał jej usunąć. Był to jednak przypadek skrajny, z bardzo silną dokumentacją techniczną.

Jak prawidłowo zgłosić wadę – praktyczne wskazówki

Z punktu widzenia procesu sądowego ma ogromne znaczenie, jak wygląda pierwsze zgłoszenie wady. Widziałem zbyt wiele spraw, w których klienci latami pisali do dewelopera maile w stylu „coś jest nie tak z oknem, proszę przyjechać”, po czym w pozwie podnosili zupełnie inne lub znacznie szersze zarzuty. Sąd wówczas skrupulatnie bada, co dokładnie i kiedy zostało zgłoszone.

Moje podstawowe zalecenia dla klientów są następujące:

– zgłoszenie zawsze na piśmie (list polecony, ePUAP, e-mail z potwierdzeniem odbioru, formularz reklamacyjny z potwierdzeniem złożenia);
– opis wady możliwie precyzyjny: gdzie, kiedy zauważono, jaki ma zakres, jak wpływa na korzystanie z lokalu;
– dołączenie dokumentacji zdjęciowej, filmów lub protokołów (np. z przeglądów technicznych, opinii rzeczoznawcy);
– wskazanie konkretnego żądania: naprawa, obniżenie ceny, wymiana, odstąpienie;
– wyznaczenie rozsądnego terminu na reakcję.

W jednej z prowadzonych przeze mnie spraw kluczowe okazało się to, że klient szczegółowo dokumentował wszystkie zgłoszenia. Każdy mail był zachowany, każde zgłoszenie serwisowe potwierdzone podpisem pracownika dewelopera. Gdy po kilku latach spór trafił do sądu, mogliśmy precyzyjnie wykazać, że deweloper przez cały czas był świadomy istnienia rozległych wad i nie podjął skutecznych działań.

Sąd w wyroku, powołując się m.in. na art. 6 kc (ciężar dowodu) oraz art. 556 i nast. kc, podkreślił, że konsekwentne zgłaszanie wad i żądanie ich usunięcia ma istotne znaczenie dla oceny, czy sprzedawca należycie wykonał swoje obowiązki.

Rola biegłego sądowego – dlaczego bez opinii technicznej trudno wygrać

W sporach o rękojmię w kontekście nieruchomości niemal zawsze kluczowa jest opinia biegłego. Sąd nie jest w stanie samodzielnie ocenić, czy dana wada istnieje, jaki ma zakres, z czego wynika i ile kosztuje jej usunięcie. Dlatego powołuje biegłego z zakresu budownictwa, akustyki, instalacji itp.

Zanim jednak sprawa trafi do sądu, często zachęcam klientów do zlecenia prywatnej opinii rzeczoznawcy. Taka opinia nie ma mocy opinii sądowej, ale:

– pozwala lepiej ocenić, czy spór ma sens (czy wada rzeczywiście istnieje, czy jest poważna i kosztowna),
– ułatwia sformułowanie precyzyjnego zgłoszenia reklamacyjnego do dewelopera lub sprzedawcy,
– może skłonić dewelopera do zawarcia ugody, zanim sprawa trafi do sądu.

W postępowaniu sądowym prywatna ekspertyza jest traktowana jako stanowisko strony, ale często wpływa na zakres pytań postawionych biegłemu sądowemu. W jednej z moich spraw, w której staliśmy po stronie kupującego, prywatna opinia była tak szczegółowa, że sąd w dużej mierze powielił jej tezy w postanowieniu o powołaniu biegłego, a następnie biegły sądowy potwierdził większość wskazanych wad i kosztów naprawy.

Orzecznictwo sądów – jak sądy patrzą na spory o rękojmię przy mieszkaniach

Nie sposób w tym miejscu omówić całej linii orzeczniczej, ale wskażę kilka kierunków, które szczególnie często pojawiają się w mojej praktyce:

Po pierwsze – szerokie rozumienie wady fizycznej. Sądy coraz częściej przyjmują, że niezgodność z umową obejmuje nie tylko klasyczne usterki budowlane, ale również brak cech reklamowanych (np. standard „premium”, wysoki standard akustyczny, energooszczędność). W jednym z orzeczeń sąd podkreślił, że deweloper odpowiada za zgodność lokalu nie tylko z literalnym brzmieniem umowy, ale również z prospektem informacyjnym i materiałami marketingowymi.

Po drugie – krytyczne podejście do prób ograniczenia rękojmi w relacjach z konsumentem. Klauzule typu „nabywca zrzeka się roszczeń z tytułu rękojmi” są najczęściej uznawane za niedozwolone. Sądy powołują się przy tym nie tylko na przepisy kc, ale również na przepisy o ochronie konsumenta oraz orzecznictwo Trybunału Sprawiedliwości UE.

Po trzecie – odpowiedzialność sprzedawcy za wady, o których wiedział, a których nie ujawnił. W sprawach z rynku wtórnego sądy coraz częściej stwierdzają, że sprzedający ma obowiązek lojalnego poinformowania o istotnych wadach, zwłaszcza konstrukcyjnych i związanych z bezpieczeństwem. Zatajenie takich informacji może prowadzić do odpowiedzialności również na gruncie odpowiedzialności deliktowej (art. 415 kc) obok rękojmi.

Case study: pękające ściany w nowym budynku – spór kilku właścicieli z deweloperem

Kilka lat temu prowadziłem sprawę grupy właścicieli mieszkań w nowym budynku wielorodzinnym. Już po kilku miesiącach użytkowania w lokalach pojawiły się liczne pęknięcia ścian, odspajanie tynku, nierówności sufitów. Deweloper twierdził, że to „normalne osiadanie budynku” i proponował jedynie kosmetyczne szpachlowanie.

Właściciele zlecili prywatną ekspertyzę, która wykazała błędy w wykonawstwie i zastosowanie niewłaściwych materiałów. Następnie, po braku satysfakcjonującej reakcji dewelopera, zdecydowali się na drogę sądową. Pozwy wnieśliśmy osobno w imieniu każdego właściciela, ale z wnioskiem o połączenie do wspólnego rozpoznania.

Sąd powołał biegłego z zakresu budownictwa, który w swojej opinii w dużej mierze potwierdził ustalenia z prywatnej ekspertyzy. Wskazał, że pęknięcia nie są wynikiem typowego osiadania budynku, lecz błędów technicznych i niskiej jakości materiałów.

W wyroku sąd zasądził na rzecz moich klientów kwoty odpowiadające faktycznym kosztom naprawy (obniżenie ceny), a także zwrot kosztów prywatnej opinii, uznając ją za celowy wydatek poniesiony w celu dochodzenia roszczeń. W uzasadnieniu powołał się m.in. na art. 556¹, 560, 561 oraz 471 kc.

Ta sprawa pokazała wyraźnie, że dobrze przygotowane roszczenia, oparte na rzetelnej dokumentacji technicznej, mają realne szanse powodzenia, nawet jeśli deweloper od lat powtarza mantrę o „naturalnym osiadaniu budynku”.

Jak połączyć rękojmię z innymi roszczeniami – szersza perspektywa prawna

Warto pamiętać, że rękojmia nie jest jedynym instrumentem prawnym. Często łączę ją z innymi podstawami odpowiedzialności, w szczególności:

– art. 471 kc – odpowiedzialność za nienależyte wykonanie umowy (np. za opóźnienia w usunięciu wad lub ich nienależyte usuwanie);
– art. 415 kc – odpowiedzialność deliktowa (zwłaszcza przy podstępnym zatajeniu wad czy rażących zaniedbaniach);
– przepisy o bezpodstawnym wzbogaceniu – w wyjątkowych sytuacjach, np. gdy sprzedający uzyskał nienależne korzyści kosztem kupującego.

W jednej z prowadzonych spraw przeciwko sprzedającemu z rynku wtórnego, związaną z nielegalnymi przeróbkami konstrukcyjnymi, oprócz roszczeń z rękojmi dochodziliśmy także odszkodowania na podstawie art. 415 kc za zagrożenie bezpieczeństwa mieszkańców. Sąd uznał, że zachowanie sprzedającego było na tyle naganne, iż uzasadniało odpowiedzialność zarówno na gruncie rękojmi, jak i odpowiedzialności deliktowej.

Na co zwracam uwagę, analizując sprawę klienta – praktyczny „checklist” w mojej głowie

Choć obiecałem unikać nadmiernego wypunktowania, warto w formie opisu wskazać, jak krok po kroku podchodzę do nowych spraw. Gdy trafia do mnie klient z problemem po zakupie mieszkania, w pierwszej kolejności analizuję:

Po pierwsze – daty. Kiedy doszło do wydania mieszkania, kiedy ujawniła się wada, kiedy dokonano pierwszego zgłoszenia. To pozwala ocenić, czy roszczenia nie są przedawnione i czy nie upłynął roczny termin z art. 568 § 2 kc.

Po drugie – umowę i załączniki. Sprawdzam, co dokładnie zostało obiecane: metraż, standard wykończenia, materiały, rozwiązania techniczne. Przy inwestycjach deweloperskich zaglądam też do prospektu informacyjnego i materiałów reklamowych – banerów, folderów, strony internetowej.

Po trzecie – dotychczasową korespondencję z deweloperem lub sprzedającym. Interesuje mnie, czy klient zgłaszał wady, w jakiej formie, jakie dostał odpowiedzi. Tu często okazuje się, że wiele rzeczy było „tylko ustnie”, co w sądzie jest znacznie trudniejsze do udowodnienia.

Po czwarte – stan techniczny mieszkania. Jeśli to możliwe, sugeruję wykonanie prywatnej opinii rzeczoznawcy, szczególnie przy poważniejszych wadach (konstrukcja, wilgoć, akustyka, instalacje).

Po piąte – cel klienta. Nie każdy chce prowadzić kilkuletni proces. Czasem ważniejsza jest szybka ugoda i określony poziom rekompensaty. Inni z kolei są gotowi walczyć do końca, byle doprowadzić do naprawy czy odszkodowania pokrywającego całość szkody.

Dopiero po zebraniu tych wszystkich danych planuję strategię: czy wystąpić o naprawę, czy od razu o obniżenie ceny, czy żądać odszkodowania dodatkowo na podstawie innych przepisów, czy też rozważać odstąpienie od umowy.

Jak unikać problemów – kilka refleksji na koniec

Po latach prowadzenia sporów o rękojmię przy zakupie mieszkań widzę pewien stały schemat: większości problemów można było przynajmniej częściowo uniknąć, gdyby kupujący był lepiej przygotowany na etapie zakupu i odbioru, a później konsekwentniejszy przy zgłaszaniu wad.

Dlatego, zbierając swoje doświadczenia, formułuję kilka podstawowych wniosków:

Po pierwsze – nie ufaj bezgranicznie zapewnieniom sprzedawcy czy dewelopera. Reklama, wizualizacje, obietnice „najwyższego standardu” – to wszystko musi znaleźć odzwierciedlenie w dokumentach. Im więcej konkretów w umowie i prospekcie, tym silniejsza później będzie twoja pozycja.

Po drugie – na odbiór mieszkania, zwłaszcza od dewelopera, warto zabrać ze sobą niezależnego specjalistę – inżyniera, inspektora nadzoru. Widzę ogromną różnicę między protokołami odbioru sporządzonymi z udziałem profesjonalisty a tymi, w których kupujący opierali się na własnym, siłą rzeczy ograniczonym doświadczeniu.

Po trzecie – dokumentuj wszystko. Zdjęcia, maile, protokoły, potwierdzenia zgłoszeń – w sporze sądowym to dowody, które mogą zdecydować o wyniku sprawy.

Po czwarte – nie zwlekaj ze zgłoszeniem wady. Art. 568 § 2 kc działa nieubłaganie – rok od stwierdzenia wady to w praktyce bardzo krótki czas, szczególnie gdy liczymy na „dobrą wolę” sprzedawcy, czekając miesiącami na jego reakcję.

Po piąte – nie bój się skorzystać z pomocy prawnika i rzeczoznawcy zawczasu. Paradoksalnie, często doprowadza to do uniknięcia procesu, bo druga strona widząc, że kupujący jest przygotowany, woli zawrzeć rozsądną ugodę.

Na koniec podkreślę rzecz najistotniejszą: rękojmia to nie „abstrakcyjne” pojęcie z Kodeksu cywilnego, lecz bardzo konkretne narzędzie, które – jeśli jest prawidłowo użyte – realnie chroni kupującego mieszkanie, zarówno od dewelopera, jak i z rynku wtórnego. Zbyt często widzę w swojej praktyce, że klienci rezygnują z dochodzenia swoich praw z obawy przed kosztami i zawiłością procedury. Tymczasem dobrze przygotowane roszczenia, oparte na rzetelnej analizie prawnej i technicznej, mają duże szanse powodzenia – a przynajmniej stwarzają realną przestrzeń do negocjacji z deweloperem czy sprzedającym.

Jako adwokat zajmujący się na co dzień tego typu sporami mogę z pełnym przekonaniem powiedzieć: warto znać swoje prawa z rękojmi i, gdy zajdzie taka potrzeba, konsekwentnie z nich korzystać. Właśnie po to ustawodawca je przewidział – byś nie pozostał sam z problemami, które często ujawniają się dopiero wtedy, gdy umowa sprzedaży jest już dawno podpisana, a ty wprowadziłeś się do wymarzonego „nowego” mieszkania.