Najem okazjonalny vs zwykły – co wybrać, by skutecznie zabezpieczyć właściciela?

Najem okazjonalny vs zwykły – perspektywa adwokata procesowego

Od kilkunastu lat reprezentuję w sądach zarówno właścicieli mieszkań, jak i najemców. Z perspektywy pełnomocnika procesowego widzę, jak dramatyczne potrafią być skutki nieprzemyślanej decyzji o formie najmu. W praktyce bardzo często właściciel zgłasza się do mnie dopiero wtedy, gdy przestał otrzymywać czynsz, a lokator od miesięcy nie zamierza się wyprowadzić. Wtedy jednym z pierwszych pytań, jakie zadaję, jest: „Czy zawarł Pan/Pani umowę najmu okazjonalnego, czy zwykłego?”. Od odpowiedzi na to pytanie bardzo często zależy długość, koszt i – mówiąc wprost – poziom nerwów związanych z postępowaniem.

W tym artykule chcę opisać, jak w praktyce wygląda różnica pomiędzy najmem okazjonalnym a tzw. zwykłym (klasycznym) najmem lokalu mieszkalnego, jakie są realne skutki dla właściciela i w jakich sytuacjach która forma jest – moim zdaniem – optymalna. Oparłem się zarówno na obowiązujących przepisach, jak i na konkretnych sprawach, które prowadziłem w sądach rejonowych i okręgowych.

Podstawy prawne: gdzie w ogóle szukać regulacji?

Umowa najmu – zarówno zwykła, jak i okazjonalna – opiera się przede wszystkim na dwóch aktach prawnych:

1) Kodeks cywilny (ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r., Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93 ze zm.), w szczególności art. 659–692 k.c.

2) Ustawa o ochronie praw lokatorów – pełna nazwa: ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz.U. 2001 nr 71 poz. 733 ze zm.).

To właśnie ustawa o ochronie praw lokatorów reguluje szczególną instytucję najmu okazjonalnego, w art. 19a–19e. Ten dział jest kluczowy dla właścicieli, którzy chcą skutecznie zabezpieczyć swoje interesy.

Dla porządku zacytuję podstawową definicję najmu z Kodeksu cywilnego:

Art. 659 § 1 k.c.
„Przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania na czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.”

Z punktu widzenia właściciela lokalu mieszkalnego sama definicja z k.c. jest jednak dopiero początkiem historii. Kluczowe znaczenie ma ochrona lokatora przewidziana w ustawie o ochronie praw lokatorów – a zwłaszcza ograniczenia w zakresie wypowiadania umowy oraz eksmisji.

Klasyczny najem „zwykły” – jakie daje realne zabezpieczenie właściciela?

Zwykły najem lokalu mieszkalnego to po prostu typowa umowa najmu zawarta w formie pisemnej (nie jest wymagana forma szczególna), do której zastosowanie mają przepisy k.c. oraz – co bardzo istotne – ustawy o ochronie praw lokatorów.

Największym problemem, z jakim stykam się w praktyce, jest przekonanie właścicieli, że „dobra umowa” w zwykłej formie wystarczy, by „w razie czego pozbyć się lokatora”. Niestety, samo sformułowanie w umowie korzystnych dla właściciela klauzul nie neutralizuje przepisów bezwzględnie obowiązujących, zwłaszcza tych dotyczących eksmisji i wypowiedzenia.

Wypowiedzenie zwykłej umowy najmu – ograniczenia ustawowe

Ustawa o ochronie praw lokatorów w art. 11 wprowadza zamknięty katalog przyczyn, z powodu których wynajmujący może wypowiedzieć stosunek prawny. Kluczowy przepis brzmi:

Art. 11 ust. 1 ustawy o ochronie praw lokatorów
„Jeżeli lokator jest uprawniony do odpłatnego używania lokalu, wypowiedzenie przez właściciela stosunku prawnego może nastąpić tylko z przyczyn określonych w ust. 2–5 oraz w art. 21 ust. 4 i 5 ustaw.”

Następnie w ust. 2–5 ustawodawca wymienia przyczyny, takie jak zwłoka w zapłacie czynszu, używanie lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem, konieczność zamieszkania właściciela itp. Bardzo istotne są też terminy wypowiedzenia, np.:

Art. 11 ust. 2 pkt 2 ustawy
„Nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny, jeżeli lokator:

2) jest w zwłoce z zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie lokalu co najmniej za trzy pełne okresy płatności, pomimo uprzedzenia go na piśmie (…).”

W praktyce, zanim właściciel wypowie umowę z powodu zaległości, musi najpierw wezwać lokatora na piśmie do zapłaty, wyznaczyć dodatkowy miesięczny termin, a dopiero potem może złożyć wypowiedzenie – również z zachowaniem miesięcznego terminu na koniec miesiąca. To oznacza, że od pierwszej nieopłaconej raty czynszu do skutecznego wypowiedzenia często mija 5–6 miesięcy, a bywa, że więcej.

Eksmisja przy zwykłym najmie – lokal socjalny, zakazy i wieloletnie procesy

Nawet po skutecznym wypowiedzeniu umowy lokator nie opuszcza zwykle lokalu dobrowolnie. Wówczas jedyną drogą jest pozew o opróżnienie lokalu (tzw. eksmisję). Tu pojawia się drugi filar ochrony najemcy – obowiązek badania prawa do lokalu socjalnego.

Kluczowe jest:

Art. 14 ust. 1 ustawy o ochronie praw lokatorów
„W wyroku nakazującym opróżnienie lokalu sąd orzeka o uprawnieniu do otrzymania lokalu socjalnego albo o braku takiego uprawnienia.”

W praktyce oznacza to konieczność przeprowadzenia przez sąd szczegółowego postępowania dowodowego w zakresie sytuacji osobistej, rodzinnej i majątkowej lokatora. Często spór dotyczy tego, czy lokator jest osobą uprawnioną do otrzymania lokalu socjalnego, czy też nie. Ustawa przewiduje bowiem katalog osób, wobec których co do zasady nie można orzec braku uprawnienia do lokalu socjalnego, jak np.:

Art. 14 ust. 4 ustawy
„Sąd nie może orzec o braku uprawnienia do otrzymania lokalu socjalnego wobec:

1) kobiety w ciąży,

2) małoletniego, niepełnosprawnego w rozumieniu ustawy o pomocy społecznej lub ubezwłasnowolnionego oraz sprawującego nad taką osobą opiekę i wspólnie z nią zamieszkałego,

(…)

chyba że osoby te mogą zamieszkać w innym lokalu niż dotychczas używany.”

W sprawach, które prowadziłem, bardzo często to właśnie ten przepis stanowił główną oś sporu. Właściciele podnosili, że lokator ma możliwość zamieszkania u rodziny lub w innym posiadanym lokalu, podczas gdy najemcy twierdzili, że w praktyce jest to nierealne.

Jeżeli sąd przyzna prawo do lokalu socjalnego, wykonanie wyroku zostaje wstrzymane do czasu zaoferowania lokalu socjalnego przez gminę. To w praktyce może oznaczać lata oczekiwania przy jednoczesnym braku jakichkolwiek wpłat czynszu.

Najem okazjonalny – co właściwie zmienia dla właściciela?

Najem okazjonalny jest szczególną formą najmu lokalu mieszkalnego, wprowadzoną do polskiego systemu prawnego w celu zwiększenia ochrony właścicieli prywatnych. Jego regulację znajdziemy w art. 19a–19e ustawy o ochronie praw lokatorów. Z mojego doświadczenia wynika, że jest to instrument bardzo skuteczny, o ile zostanie prawidłowo wykorzystany od początku.

Podstawowa definicja najmu okazjonalnego znajduje się w art. 19a ustawy:

Art. 19a ust. 1 ustawy o ochronie praw lokatorów
„Umową najmu okazjonalnego lokalu jest umowa najmu lokalu mieszkalnego zawarta na czas oznaczony, nie dłuższy niż 10 lat, której przedmiotem jest lokal służący zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych najemcy.”

Najistotniejszy jest jednak nie sam czas trwania umowy, ale szczególne załączniki, które muszą jej towarzyszyć, aby wynajmujący mógł skorzystać z uproszczonej procedury opróżnienia lokalu.

Trzy filary zabezpieczenia w najmie okazjonalnym

Z praktycznego punktu widzenia najem okazjonalny opiera się na trzech obligatoryjnych elementach, które muszą zostać spełnione, by mógł on w pełni zadziałać na korzyść właściciela.

Po pierwsze – oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego:

Art. 19a ust. 2 pkt 1 ustawy
„Do umowy najmu okazjonalnego lokalu załącza się w szczególności:

1) oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego (…), w którym najemca poddał się egzekucji i zobowiązał się do opróżnienia i wydania lokalu używanego na podstawie umowy najmu okazjonalnego lokalu w terminie wskazanym w żądaniu (…).”

To kluczowy dokument, który w praktyce zastępuje długotrwałe postępowanie sądowe o eksmisję. Po zakończeniu umowy i bezskutecznym wezwaniu do opuszczenia lokalu, właściciel może wystąpić bezpośrednio o nadanie klauzuli wykonalności temu oświadczeniu, a następnie skierować sprawę do komornika.

Po drugie – wskazanie przez najemcę alternatywnego lokalu:

Art. 19a ust. 2 pkt 2 ustawy
„2) wskazanie przez najemcę innego lokalu, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu.”

Po trzecie – zgoda właściciela tego innego lokalu:

Art. 19a ust. 2 pkt 3 ustawy
„3) oświadczenie właściciela lokalu lub osoby posiadającej tytuł prawny do lokalu, o którym mowa w pkt 2, że wyraża zgodę na zamieszkanie najemcy i osób z nim zamieszkujących w tym lokalu w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu.”

Te trzy elementy (plus obowiązek zgłoszenia umowy do urzędu skarbowego – o czym dalej) decydują o tym, czy najem okazjonalny jest w ogóle „aktywowany” jako szczególny mechanizm ochrony wynajmującego.

Brak ochrony w zakresie lokalu socjalnego – najważniejsza różnica

Najem okazjonalny w istotny sposób ogranicza zastosowanie przepisów ustawy o ochronie praw lokatorów dotyczących prawa do lokalu socjalnego. W uproszczeniu: przy najmie okazjonalnym sąd nie bada, czy najemca powinien otrzymać lokal socjalny od gminy, ponieważ mechanizm zabezpieczenia jego sytuacji mieszkaniowej został „przeniesiony” na etap zawierania umowy (wskazanie innego lokalu i zgoda jego właściciela).

W jednym z moich postępowań, w którym reprezentowałem wynajmującego, sąd rejonowy w uzasadnieniu postanowienia o nadaniu klauzuli wykonalności powołał się wprost na art. 19d ustawy, podkreślając, że:

„Umowa najmu okazjonalnego lokalu wyłącza stosowanie w niniejszej sprawie przepisów dotyczących orzekania o prawie do lokalu socjalnego, co skutkuje brakiem konieczności prowadzenia postępowania dowodowego w tym zakresie i uzasadnia nadanie klauzuli wykonalności na podstawie art. 777 § 1 pkt 4 k.p.c. wobec aktu notarialnego z dnia (…).”

W praktyce oznacza to skrócenie całej procedury o lata. Nie ma procesu o eksmisję z pełnym postępowaniem dowodowym; jest wniosek o klauzulę wykonalności i następnie wniosek do komornika o wszczęcie egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu.

Procedura „wyprowadzenia” najemcy – zwykły najem vs. najem okazjonalny

Z punktu widzenia właściciela kluczowa jest odpowiedź na pytanie: „Co konkretnie muszę zrobić, jeśli najemca nie chce się wyprowadzić?”. W praktyce – i w sądzie – różnica między zwykłym najmem a najmem okazjonalnym jest tu kolosalna.

Zwykły najem – klasyczna (i długa) droga sądowa

W uproszczeniu, przy klasycznym najmie mieszkania, gdy najemca po wypowiedzeniu nie opuszcza lokalu, schemat wygląda następująco:

1. Właściwe wypowiedzenie umowy zgodnie z art. 11 ustawy o ochronie praw lokatorów (zachowanie formy pisemnej, terminów oraz wskazanie konkretnej przyczyny).
2. Upływ okresu wypowiedzenia; najemca nie opuszcza lokalu.
3. Pozew o opróżnienie lokalu do sądu rejonowego (wydział cywilny) – konieczność opłacenia pozwu, przygotowania materiału dowodowego, wykazania istnienia tytułu prawnego po stronie właściciela i braku tytułu po stronie najemcy.
4. Postępowanie dowodowe – przesłuchanie stron, ewentualnych świadków, nierzadko wnioski o dokumenty z OPS, zaświadczenia lekarskie itp. (w szczególności w kontekście prawa do lokalu socjalnego).
5. Wyrok sądu – orzekający opróżnienie lokalu oraz o prawie lub braku prawa do lokalu socjalnego.
6. Uprawomocnienie wyroku (jeśli strona wniesie apelację – kolejne miesiące, a czasem i ponad rok).
7. Wniosek o nadanie klauzuli wykonalności.
8. Wniosek do komornika o wszczęcie egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu.
9. Ewentualne problemy praktyczne komornika (brak lokalu socjalnego, oczekiwanie na działanie gminy itd.).

W praktyce rzadko zdarza się, aby cała ta ścieżka zamknęła się poniżej 1,5–2 lat, a w większych miastach nierzadko trwa dłużej.

Najem okazjonalny – uproszczona ścieżka egzekucji

W przypadku prawidłowo zawartej umowy najmu okazjonalnego procedura – z mojego doświadczenia – wygląda inaczej i zdecydowanie szybciej.

Po pierwsze, po wygaśnięciu lub rozwiązaniu umowy oraz bezskutecznym upływie terminu na dobrowolne opróżnienie lokalu, właściciel kieruje do najemcy pisemne żądanie opróżnienia lokalu, z wyznaczeniem konkretnego terminu (zgodnie z ustawą). Następnie, jeżeli lokator nie wyprowadzi się w tym terminie, można od razu przejść do etapu sądowego, który jest bardzo uproszczony.

Zgodnie z art. 777 § 1 pkt 4 k.p.c., akt notarialny, w którym dłużnik poddał się egzekucji co do obowiązku wydania lokalu, stanowi tytuł egzekucyjny. Dlatego właściciel składa do sądu jedynie wniosek o nadanie klauzuli wykonalności temu aktowi. Sąd bada wówczas wyłącznie kwestię formalną (czy umowa była prawidłowa, czy zostały dopełnione warunki ustawowe). Nie bada się prawa do lokalu socjalnego, nie prowadzi się rozbudowanego postępowania dowodowego.

W jednej z moich spraw sąd okręgowy w uzasadnieniu postanowienia tak opisał różnicę:

„Instytucja najmu okazjonalnego ma na celu przyspieszenie i uproszczenie procedury doprowadzenia do opróżnienia lokalu przez dotychczasowego najemcę, z jednoczesnym zabezpieczeniem jego sytuacji mieszkaniowej na etapie zawierania umowy. (…) W związku z istnieniem oświadczenia w trybie art. 777 § 1 pkt 4 k.p.c., brak jest podstaw do wszczynania klasycznego procesu o eksmisję.”

Czas od złożenia wniosku o klauzulę do jej nadania bywa różny, ale w wielu sądach rejonowych udaje się go zamknąć w kilku miesiącach. Następnie sprawa kierowana jest do komornika. Nadal mogą pojawiać się pewne problemy praktyczne (np. osoba wskazana w oświadczeniu o zgodzie na przyjęcie najemcy zmienia zdanie), ale wyjściową pozycję właściciela oceniam jako nieporównanie lepszą.

Kluczowe wymogi formalne najmu okazjonalnego – pułapki, które widzę w praktyce

Najbardziej bolesne dla właścicieli przypadki, które prowadziłem, to te, w których klienci byli przekonani, że zawarli umowę najmu okazjonalnego, a w toku sprawy okazywało się, że z powodu jednego zaniechania lub błędu formalnego nie mogą skorzystać z przewidzianych ustawą ułatwień. Wówczas sąd traktuje umowę jako zwykły najem i stosuje pełną ochronę lokatora.

Obowiązek zgłoszenia umowy do urzędu skarbowego

Jednym z najczęstszych błędów jest pominięcie zgłoszenia umowy najmu okazjonalnego do urzędu skarbowego. Zgodnie z ustawą:

Art. 19b ust. 1 ustawy o ochronie praw lokatorów
„Właściciel zgłasza zawarcie umowy najmu okazjonalnego lokalu naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu ze względu na miejsce zamieszkania właściciela w terminie 14 dni od dnia rozpoczęcia najmu.”

Brak takiego zgłoszenia jest, w ocenie znacznej części orzecznictwa, równoznaczny z utratą możliwości traktowania danej umowy jako najmu okazjonalnego. W jednej ze spraw, które analizowałem (choć nie byłem w niej pełnomocnikiem), sąd rejonowy wskazał wprost:

„Z uwagi na niezłożenie przez wynajmującego zgłoszenia, o którym mowa w art. 19b ust. 1 ustawy, umowa najmu z dnia (…) nie może być traktowana jako umowa najmu okazjonalnego lokalu. W konsekwencji nie zachodzi podstawa do nadania klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu z dnia (…), a stronę powodową odsyła się na drogę procesu o opróżnienie lokalu.”

W praktyce oznacza to utratę całej przewagi wynikającej z najmu okazjonalnego i konieczność przejścia pełnej ścieżki procesu o eksmisję.

Braki w oświadczeniach i załącznikach

Drugą kategorią problemów są błędy w zakresie oświadczeń i załączników. Zdarzało się, że:

– oświadczenie najemcy o poddaniu się egzekucji nie było sporządzone w formie aktu notarialnego, a jedynie w formie pisemnej (nieważne z punktu widzenia art. 19a),
– wskazanie innego lokalu nie zawierało precyzyjnego adresu i danych właściciela,
– zgoda właściciela alternatywnego lokalu była ustna lub sporządzona w sposób budzący wątpliwości co do autentyczności.

W jednej z moich spraw sąd odmówił nadania klauzuli wykonalności z powodu braku wyraźnego wskazania w oświadczeniu właściciela innego lokalu, że „wyraża zgodę na zamieszkanie najemcy w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu”. W ocenie sądu zwykła zgoda na „ewentualne zamieszkanie” nie realizowała ustawowego wymogu.

Dlatego w praktyce zawsze rekomenduję, aby dokumenty związane z najmem okazjonalnym były przygotowywane ze wsparciem profesjonalisty – adwokata lub radcy prawnego – i szczegółowo weryfikowane przed podpisaniem.

Case study z praktyki – dwa podobne mieszkania, dwa różne scenariusze

Aby pokazać, jak ogromna jest różnica między zwykłym najmem a najmem okazjonalnym, pozwolę sobie odwołać się do dwóch spraw prowadzonych przeze mnie niemal równolegle.

Sprawa A – zwykły najem w dużym mieście

Właściciel wynajął mieszkanie w centrum dużego miasta małżeństwu z małym dzieckiem. Umowa była zawarta na czas nieokreślony, w formie pisemnej, bez szczególnej wzmianki o najmie okazjonalnym. Początkowo czynsz był płacony terminowo. Po około roku najemcy przestali płacić. Właściciel próbował rozwiązać problem polubownie, tłumacząc sobie, że „to chwilowe”. W praktyce brak płatności trwał 5 miesięcy, zanim zgłosił się do mnie.

Pierwszym krokiem było wysłanie do najemców wezwania do zapłaty zaległości z wyznaczeniem dodatkowego miesięcznego terminu (wymóg art. 11 ust. 2 pkt 2). Dopiero po braku reakcji mogliśmy wypowiedzieć umowę, z miesięcznym okresem wypowiedzenia na koniec miesiąca. Łącznie od pierwszej nieuregulowanej płatności do skutecznego zakończenia umowy minęło ok. 7 miesięcy.

Następnie złożyliśmy pozew o opróżnienie lokalu. W toku postępowania pełnomocnik najemców przedstawił rozbudowaną dokumentację dotyczącą trudnej sytuacji finansowej, złego stanu zdrowia jednego z małżonków oraz wskazał na obecność małoletniego dziecka. Sąd, powołując się na art. 14 ust. 4 ustawy, przyznał prawo do lokalu socjalnego i wstrzymał wykonanie wyroku do czasu złożenia przez gminę oferty lokalu socjalnego.

Dziś, po kilku latach od wytoczenia powództwa, lokal formalnie nadal jest zajmowany, a właściciel wciąż nie otrzymał od gminy informacji o przyznaniu lokalu socjalnego.

Sprawa B – najem okazjonalny w podobnych okolicznościach

W tym samym okresie reprezentowałem innego właściciela, który wynajął mieszkanie również małżeństwu z dzieckiem, ale tym razem w formie najmu okazjonalnego. Umowa była przygotowana z moją pomocą, zawierała wszystkie wymagane załączniki, a właściciel zgłosił ją do urzędu skarbowego w terminie 14 dni.

Po około roku sytuacja się powtórzyła: zaprzestanie płatności czynszu. Właściciel skontaktował się ze mną po drugim miesiącu zaległości. Wysłaliśmy wezwanie do zapłaty, a następnie rozwiązaliśmy umowę zgodnie z jej postanowieniami (czas oznaczony, z możliwością wcześniejszego rozwiązania w razie zwłoki). Po zakończeniu umowy i wyznaczeniu terminu do dobrowolnego opróżnienia lokalu, lokatorzy pozostali w mieszkaniu.

Złożyliśmy do sądu wniosek o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu (oświadczenie o poddaniu się egzekucji). Sąd rozpoznał sprawę na posiedzeniu niejawnym, badając wyłącznie aspekt formalny. Po około 3 miesiącach od złożenia wniosku mieliśmy prawomocne postanowienie nadające klauzulę. Następnie skierowaliśmy sprawę do komornika.

Cała procedura, od pierwszego miesiąca niezapłaconego czynszu do przekazania sprawy komornikowi, zamknęła się w niecały rok. W praktyce właściciel uniknął kilkuletniego procesu sądowego i sporów o lokal socjalny.

Najem okazjonalny nie zawsze jest możliwy – ważne ograniczenia

Choć w praktyce bardzo często rekomenduję najem okazjonalny jako korzystniejszy dla właściciela, muszę podkreślić kilka istotnych ograniczeń, które nieraz uniemożliwiały moim klientom skorzystanie z tej formy.

Musi to być wynajmujący – osoba fizyczna nieprowadząca działalności w tym zakresie

Ustawa wyraźnie stanowi, że najem okazjonalny mogą stosować wyłącznie właściciele będący osobami fizycznymi, nieprowadzącymi działalności gospodarczej w zakresie wynajmu lokali. W art. 19a ust. 1 ustawodawca wskazuje:

„(…) właścicielem lokalu może być osoba fizyczna nieprowadząca działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali.”

Jeżeli wynajmujący prowadzi działalność gospodarczą polegającą na wynajmie mieszkań (lub wynajmuje poprzez spółkę), najem okazjonalny jest co do zasady wyłączony. Dla takich podmiotów przewidziano odrębną instytucję – najem instytucjonalny (art. 19f i n. ustawy), który również ma charakter uproszczony, ale jest osobną konstrukcją.

Potrzeba wskazania realnego, alternatywnego lokalu

Kolejnym praktycznym problemem jest konieczność wskazania przez najemcę innego lokalu wraz z uzyskaniem zgody jego właściciela. W przypadku wielu moich klientów najemcy sygnalizowali, że „nie mają gdzie wpisać” albo ich krewni nie chcą podpisywać oświadczeń.

Zdarzały się również sytuacje, gdy najemca wskazywał lokal, którego właściciel deklarował zgodę, ale w praktyce było to mieszkanie już znacznie przepełnione. W takich przypadkach pojawia się ryzyko, że gmina lub sąd w toku ewentualnych późniejszych postępowań będzie kwestionować realność możliwości zamieszkania tam najemcy.

Niemniej jednak, z mojego doświadczenia wynika, że nawet jeśli wskazany lokal okaże się później nierealny, nie powoduje to automatycznie nieważności lub nieskuteczności całej umowy najmu okazjonalnego. To raczej problem praktyczny na etapie egzekucji, który jednak jest rozwiązywany w konkretnych okolicznościach danej sprawy.

Orzecznictwo sądów – jak sądy patrzą na najem okazjonalny?

W mojej praktyce sądowej obserwuję coraz większą świadomość sędziów w zakresie funkcjonowania najmu okazjonalnego. Początkowo, kilka lat po wprowadzeniu tej instytucji, zdarzały się rozbieżności interpretacyjne, przede wszystkim co do skutków niezgłoszenia umowy do urzędu skarbowego oraz zakresu wyłączenia ochrony przewidzianej w art. 14 ustawy.

W orzecznictwie można znaleźć stanowiska, które potwierdzają przewagę najmu okazjonalnego z punktu widzenia właściciela. Przykładowo, w jednym z orzeczeń sądu apelacyjnego (sprawa, w której analizowałem uzasadnienie na potrzeby innego klienta) stwierdzono:

„Zamiarem ustawodawcy było stworzenie uproszczonej ścieżki dochodzenia opróżnienia lokalu, w sytuacji gdy strony umowy najmu okazjonalnego już na etapie jej zawierania zadbały o wskazanie alternatywnego lokum dla najemcy i jego rodziny. Nie ma więc podstaw, by później, na etapie wykonywania aktu notarialnego z art. 777 § 1 pkt 4 k.p.c., ponownie badać, czy najemcy przysługuje prawo do lokalu socjalnego.”

Z kolei w innym orzeczeniu sąd rejonowy wyraźnie uzależnił skuteczność najmu okazjonalnego od zgłoszenia do urzędu skarbowego:

„Niezachowanie przez wynajmującego obowiązku zgłoszenia umowy najmu okazjonalnego do właściwego organu podatkowego skutkuje tym, że umowa ta wywołuje jedynie skutki umowy klasycznego najmu lokalu mieszkalnego, a załączone do niej oświadczenie najemcy w akcie notarialnym nie może stanowić podstawy egzekwowania obowiązku opróżnienia lokalu.”

Dlatego przy konstruowaniu umowy najmu okazjonalnego powtarzam klientom, że kluczowe jest nie tylko samo sporządzenie dokumentu, ale i staranne dopełnienie wszystkich wymogów ustawowych, w tym zgłoszenia do urzędu skarbowego.

Korzyści i ryzyka – co właściciel powinien wziąć pod uwagę przy wyborze formy najmu?

Z perspektywy adwokata procesowego, który na co dzień widzi skutki złych i dobrych decyzji, patrzę na zwykły najem i najem okazjonalny przede wszystkim przez pryzmat ryzyka procesowego i kosztów (czasowych, finansowych, psychicznych) ewentualnego sporu.

Kiedy najem okazjonalny jest szczególnie korzystny?

Najem okazjonalny rekomenduję przede wszystkim klientom:

– wynajmującym prywatnie 1–2 mieszkania, nie w ramach działalności gospodarczej,
– dla których mieszkanie stanowi często istotną część majątku, a jego „zablokowanie” na lata przez nierzetelnego lokatora byłoby poważnym problemem,
– którzy są gotowi na większą formalizację na etapie zawierania umowy (wizyty u notariusza, kompletowanie oświadczeń).

Korzyści, które widzę w praktyce, to:

– znaczące skrócenie czasu potrzebnego do doprowadzenia do opróżnienia lokalu,
– brak konieczności prowadzenia pełnego procesu o eksmisję,
– brak konieczności badania prawa do lokalu socjalnego,
– większa „dyscyplinująca” moc już samej formy umowy wobec najemcy (wielu najemców, widząc akt notarialny o poddaniu się egzekucji, bardziej rzetelnie podchodzi do obowiązku płatności).

Kiedy zwykły najem może być wystarczający?

Nie uważam, że najem okazjonalny jest jedynym słusznym rozwiązaniem w każdej sytuacji. Zdarzały mi się przypadki, gdy po analizie sytuacji klienta rekomendowałem zwykły najem, np.:

– gdy wynajmujący wynajmował lokal firmie (wówczas i tak nie stosujemy przepisów ustawy o ochronie praw lokatorów),
– gdy po stronie najemcy występował bardzo wysoki poziom zaufania (np. wynajem członkowi rodziny) i klient nie chciał wprowadzać dodatkowych formalności,
– gdy w praktyce nie było możliwości wskazania innego lokalu przez najemcę.

Trzeba jednak jasno powiedzieć: przy zwykłym najmie ryzyko, że w razie konfliktu właściciel będzie prowadził kilkuletni spór sądowy, jest obiektywnie wyższe. Zdarzają się sytuacje, w których procesy trwają 3–5 lat, a właściciel przez cały ten okres nie ma efektywnej kontroli nad swoim lokalem.

Jak praktycznie przygotować umowę najmu okazjonalnego?

Na zakończenie chciałbym wskazać kilka praktycznych elementów, które – z mojego doświadczenia – decydują o tym, czy najem okazjonalny spełni swoją rolę ochronną dla właściciela.

Po pierwsze, precyzyjna umowa pisemna zawarta na czas oznaczony (do 10 lat), z wyraźnym zaznaczeniem, że strony zawierają „umowę najmu okazjonalnego lokalu w rozumieniu art. 19a ust. 1 ustawy o ochronie praw lokatorów”.

Po drugie, staranne przygotowanie załączników:

– akt notarialny z oświadczeniem najemcy o poddaniu się egzekucji (art. 777 § 1 pkt 4 k.p.c.), w którym jasno opisany jest obowiązek opróżnienia i wydania konkretnego lokalu po zakończeniu umowy,
– wskazanie przez najemcę innego lokalu (z dokładnym adresem, danymi właściciela),
– pisemne oświadczenie właściciela tego innego lokalu o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy w razie egzekucji (warto zadbać o czytelność podpisu, PESEL, ewentualnie odpis z księgi wieczystej).

Po trzecie, terminowe zgłoszenie umowy do urzędu skarbowego (14 dni od rozpoczęcia najmu) wraz z zachowaniem potwierdzenia zgłoszenia (np. urzędowe potwierdzenie przyjęcia zgłoszenia elektronicznego albo pieczęć wpływu na egzemplarzu zgłoszenia).

Po czwarte, właściwe doprecyzowanie w umowie zasad wypowiedzenia i rozwiązania umowy, tak aby jasno określały moment, w którym najemca ma obowiązek opuścić lokal (co później wiąże się z żądaniem opróżnienia).

W praktyce, gdy klienci stosują najem okazjonalny w sposób przemyślany i zgodny z ustawą, liczba sporów sądowych znacząco spada. Oczywiście nie ma instrumentu, który całkowicie eliminuje ryzyko konfliktu z najemcą, ale można to ryzyko w dużej mierze ograniczyć.

Podsumowanie – co wybrać, by skutecznie zabezpieczyć właściciela?

Z mojego, głęboko praktycznego punktu widzenia, najem okazjonalny jest obecnie jednym z najskuteczniejszych narzędzi ochrony właściciela prywatnego lokalu mieszkalnego. Pozwala on na znaczne skrócenie i uproszczenie procedury doprowadzenia do opróżnienia lokalu w razie konfliktu, w szczególności poprzez:

– oparcie się na akcie notarialnym z art. 777 § 1 pkt 4 k.p.c.,
– wyłączenie długotrwałego badania prawa do lokalu socjalnego,
– przesunięcie ciężaru zabezpieczenia sytuacji mieszkaniowej najemcy na etap zawierania umowy.

Zwykły najem, choć prostszy formalnie na etapie zawarcia, w razie problemów często oznacza dla właściciela wieloletnie postępowanie sądowe, zależne od sytuacji życiowej najemcy i możliwości gminy w zakresie zapewnienia lokali socjalnych.

Odpowiadając więc na pytanie: „”, w zdecydowanej większości przypadków, gdy mówimy o osobie fizycznej wynajmującej prywatnie mieszkanie, moja odpowiedź brzmi: najem okazjonalny, pod warunkiem, że zostanie on prawidłowo przygotowany i .

Każdą sytuację należy jednak analizować indywidualnie – z uwzględnieniem relacji z najemcą, specyfiki lokalu, potrzeb właściciela oraz jego gotowości do poniesienia nieco większych nakładów formalnych na początku, by uniknąć dużo większych kosztów i stresu w przyszłości. Z perspektywy sali sądowej mogę powiedzieć jedno: najczęściej to właśnie decyzja o formie najmu, podjęta na samym początku, rozstrzyga o tym, jak będzie wyglądał ewentualny koniec tej relacji.