Aby kraj mógł żyć, trzeba, aby żyły prawa.
Adam Mickiewicz

Służebność, czyli jak zwiększyć użyteczność jednej nieruchomości kosztem innej

W prawie cywilnym funkcjonuje m.in. takie pojęcie jak służebność. Wywodzi się ono jeszcze z prawa rzymskiego i jest swego rodzaju uprawnieniem, dzięki któremu można zwiększyć użyteczność jednej nieruchomości kosztem innej. Służebność jest ograniczonym prawem rzeczowym. Mogą z niej korzystać również osoby fizycznej w zakresie mieszkania.

Służebność dotyczy co najmniej dwóch nieruchomości, z których jedna będzie korzystała z przywileju służebności (służebność władnąca), a druga – będzie nieruchomością obciążoną obowiązkiem służebności.

Prawo cywilne, którym na co dzień zajmuje się moja kancelaria prawna z siedzibą w Łodzi, wyróżnia trzy rodzaje służebności:

 

Służebność gruntowa

Służebność gruntowa pozwala właścicielowi nieruchomości wykorzystać wszelkie możliwości, dozwolone zgodnie z przysługującym mu prawem własności. Celem tego rodzaju służebności jest zwiększenie użyteczności nieruchomości władnącej lub jej oznaczonej części. Jeśli więc np. dana działka nie ma dostępu do drogi publicznej, ponieważ oddziela ją od niej inna działka należąca do innego właściciela, wówczas pojawia się służebność gruntowa (służebność drogi koniecznej). Ustanowiona może być jako umowa zawarta między właścicielami nieruchomości władnącej i obciążanej. Oświadczenie właściciela nieruchomości obciążanej musi mieć postać aktu notarialnego.

Wyróżnia się służebność gruntowa czynną, która obejmuje takie przypadki jak:

Oprócz tego istnieje służebność gruntowa bierna. W tym przypadku właścicielowi nieruchomości obciążonej może zostać zakazane dokonywania w stosunku do swojej nieruchomości określonych działań. Np. nie może posadzić zbyt wysokich drzew, aby nie ograniczały dostępu światła do działki sąsiada.

Ustanowienie służebności odbywa się zwykle na podstawie dobrowolnie zawartej umowy między właścicielami nieruchomości, w której określony jest zakres tej służebności. Przy jej opracowaniu może pomóc adwokat. Moja kancelaria prawna z Łodzi podejmuje się też spraw, w których nie ma szans na dobrowolne załatwienie kwestii służebności. Wówczas rozstrzyga o tym sąd powszechny. Adwokat jest w stanie wywalczyć dla klienta ten przywilej. Dodatkowo sąd - poza ustaleniem zakresu służebności, może również określić należne właścicielowi nieruchomości obciążanej wynagrodzenie. Ma ono odzwierciedlać obniżenie wartości tak obciążonej nieruchomości.

Adwokat zadba również o to, aby w księdze wieczystej nieruchomości pojawiła się informacja o stosunku służebności. Pozwoli to w przyszłości uniknąć nieporozumień np. podczas sprzedaży nieruchomości.

 

Służebność osobista

Kolejnym rodzajem służebności w prawie cywilnym jest służebność osobista. Jedną z jej form jest służebność mieszkania czy domu, pozwalająca zaspokoić potrzeby mieszkaniowe osoby uprawionej i jej bliskich. Odbywa się to przez ustanowienie jej prawa zajmowania mieszkania lub domu.

Służebność osobista powstaje na podstawie umowy między zainteresowanymi osobami - w wyniku orzeczenia sądu lub w efekcie wykonania testamentu i wygasa w momencie śmierci uprawnionej osoby. Osobę, która korzysta ze służebności mieszkania obowiązują te same prawa i normy współżycia społecznego, co innych mieszkańców. Jeśli tak się nie będzie działo, to wówczas służebność mieszkania może być zamieniona na rentę z wniosku właściciela nieruchomości obciążonej.

Służebności osobistej nie można zbyć innej osobie. Nie można także nabyć służebności mieszkania przez zasiedzenie poprzez korzystanie z mieszkania przez określony czas. W ramach służebności mieszkania można natomiast przyjąć do mieszkania małżonka i małoletnie dzieci lub inne osoby - pod warunkiem, że są przez osobę korzystająca ze służebności utrzymywane lub niezbędne przy prowadzeniu gospodarstwa domowego. Prawo do korzystania ze służebności mieszkania może przejść na najbliższą rodzinę, jeśli taki zapis pojawi się w umowie.

Służebność przesyłu

Ten rodzaj służebności dotyczy tylko przedsiębiorców, w momencie kiedy mają zamiar wybudować lub zamontować na działce, której nie są właścicielami, urządzenia mające służyć do doprowadzania lub odprowadzania energii elektrycznej, płynów, gazów, itp. Służebność przesyłu dotyczy tylko przeznaczenia urządzeń, a jeśli dojdzie do ich sprzedaży prawo służebności przechodzi na nowego właściciela urządzeń/przedsiębiorstwa. Trwa też tak długo, jak istnieje przedsiębiorstwo. Gdy zakończy działalność przedsiębiorca ma obowiązek usunąć urządzenia przesyłowe z obciążonej działki.

Adwokat pomoże od strony prawnej w każdym w/w rodzajów służebności. Znaleźć go można w mojej kancelarii prawnej w Łodzi.