Życie nierzadko przekonuje nas, że nie każdy najemca okazuje się być odpowiedzialnym i szanującym zasady współżycia lokatorem oraz przede wszystkim przestrzegającym zawarte umowy. Opóźnienia w płatnościach, brak uregulowania należności z tytułu eksploatacji, zniszczenia w wynajmowanym pomieszczeniu, a także zakłócanie spokoju domowego i relacji z sąsiadami to wyzwania, z którymi trudno uporać się bez wsparcia profesjonalisty. W kontekście Łodzi, gdzie prowadzę moją kancelarię prawną, mieliśmy już okazję wielokrotnie radzić sobie z problemem eksmisji, gromadząc doświadczenie w rozwiązywaniu zarówno prostych, jak i bardziej złożonych spraw. W takich sytuacjach adwokat specjalizujący się w prawie cywilnym może okazać się kluczowy w skutecznym rozwiązaniu problemu z niepożądanym najemcą.

Proces usuwania problematycznego najemcy

Eksmisja jest możliwa jedynie wobec osób, które bezprawnie zajmują nieruchomość. Do momentu wygaśnięcia umowy najmu nie ma podstaw prawnych do eksmisji najemcy, który korzysta z lokalu zgodnie z umową. Sytuacja zmienia się, gdy okres najmu dobiegnie końca lub gdy umowa zostanie skutecznie rozwiązana z uzasadnionych powodów, zgodnie z obowiązującymi przepisami, w tym ustawą o ochronie lokatorów.

Właściciel nieruchomości, aby legalnie zakończyć umowę najmu, musi przestrzegać określonych przepisów prawnych i postanowień umowy. Proces ten wymaga, by wypowiedzenie umowy było zrealizowane na piśmie, zgodnie z wymaganymi okresami wypowiedzenia. Ponadto, każde takie działanie wymaga solidnego uzasadnienia – na przykład, wynajmujący jest zobowiązany do przedstawienia konkretnych przyczyn, takich jak częste zaległości w opłatach lub nieprzestrzeganie innych kluczowych zapisów zawartych w umowie. Wypowiedzenie umowy musi być zgodne z formalnościami, w tym sporządzone na piśmie i zawierać uzasadnienie. Takie pismo bez trudu przygotuje doświadczony adwokat. Ważne jest również, aby obie strony były na bieżąco informowane o wszelkich zmianach adresowych, co ułatwi skuteczną komunikację. Specjalista od prawa cywilnego pomoże przygotować i złożyć wniosek o eksmisję do właściwego sądu rejonowego.

Gdy najemca nie zamierza opuścić lokalu, staje się „dzikim lokatorem”, co otwiera drogę do wszczęcia postępowania eksmisyjnego. Gdy lokator nie ustąpi z nieruchomości po upływie wyznaczonego okresu, pomimo należycie złożonego wypowiedzenia, właściciel może zwrócić się do sądu z pozwem o eksmisję. Taka procedura może się okazać długotrwała i wymagająca od wynajmującego przedłożenia adekwatnych dowodów potwierdzających zasadność jego żądań. W toku rozprawy sądowej, lokator również posiada możliwość obrony, prezentując własne argumenty. Należy podkreślić, iż sąd poddaje gruntownej analizie specyfikę każdego przypadku eksmisyjnego.

Realizacja wyroku o eksmisję

Sąd orzekający o eksmisji musi jednocześnie rozstrzygnąć o prawie do lokalu socjalnego, które przysługuje lokatorowi (zapewnione przez odpowiednią gminę) lub o braku takiego prawa. Realizację prawomocnego wyroku eksmisyjnego przeprowadza komornik, który w przypadku braku dobrowolnego opuszczenia lokalu przez najemcę, przystępuje do wykonania czynności eksmisyjnych, usuwając z lokalu osoby oraz ich dobytek.

Proces eksmisji, prowadzony przez komornika, rozpoczyna się od formalnego wniosku złożonego przez właściciela lokalu. Pierwszym krokiem w tej procedurze jest dokonanie przez komornika oceny, mającej na celu ustalenie, czy dłużnik dysponuje innym miejscem zamieszkania, do którego mógłby się przenieść. W przypadku stwierdzenia, że dłużnik posiada alternatywne lokum, komornik przenosi go do wspomnianego miejsca. W sytuacji, gdy takie miejsce nie zostanie ustalone, komornik jest zobowiązany oczekiwać na działanie gminy, która ma obowiązek zapewnić lokum socjalne lub wskazać tymczasowe pomieszczenie. Możliwość zapewnienia tymczasowego schronienia może wyjść nie tylko od wierzyciela, ale również od samego dłużnika lub osoby trzeciej. Gdy dłużnikowi nie przysługuje prawo do tymczasowego miejsca zamieszkania, komornik kieruje go do dostępnych instytucji takich jak noclegownie czy schroniska, które mogą zapewnić nocleg, na podstawie wniosku komornika i w zależności od lokalizacji opróżnianego lokalu, odpowiednia gmina wskazuje odpowiednie miejsce. Należy jednak rozróżnić brak prawa do lokalu socjalnego, definiowanego przez ustawę o ochronie praw lokatorów, od obowiązku wskazania przez komornika tymczasowego pomieszczenia w razie konieczności opróżnienia lokalu.